วันอาทิตย์ที่ 10 มีนาคม พ.ศ. 2556

แพ่ง อ.พยัพ หลักกรรมสิทธิรวม


กรรมสิทธิ์รวม

      .กรรมสิทธิ์รวม                                                                        
       หมายถึง ทรัพย์สินที่เป็นของบุคคลหลายคนรวมกัน ซึ่งการครอบครองของเจ้าของรวมคนหนึ่งถือว่าเป็นการครอบครองแทนเจ้าของรวมคนอื่นด้วย(ฎ.๖๒๓๗/๔๑) ทรัพย์สินที่สามีภริยาไม่ชอบด้วยกฎหมายได้มาระหว่างอยู่กินด้วยกัน ไม่เป็นสินสมรสแต่เป็นกรรมสิทธิ์รวมของสามีภริยา(ฎ.๗๘๖-๗/๓๓)

      ๒.ข้อสันนิษฐานของกฎหมาย
             ๒.๑ ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าผู้เป็นเจ้าของรวมมีส่วนเท่ากัน(มาตรา ๑๓๕๗) มาตรานี้ใช้ในกรณีที่ไม่แน่ชัดว่าเจ้าของรวมแต่ละคนมีส่วนเท่าใด ถ้าเจ้ารวมตกลงแบ่งแยกการครอบครองเป็นส่วนสัดแล้ว ไม่นำข้อสันนิษฐานนี้มาใช้  การที่โจทก์จำเลยจดทะเบียนรับมรดกที่ดินร่วมกันก็ไม่ใช่ข้อที่จะฟังว่าจำเลยไม่ได้ครอบครองเป็นส่วนสัด ต้องแบ่งที่ดินพิพาทตามส่วนแต่ละคน(ฎ.๖๖๘๑/๔๒)และแต่ละคนมีสิทธิตามที่ตนครอบครอง(ฎ.๖๐๘๐/๔๐)
             ๒.๒ ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของร่วมมีสิทธิจัดการทรัพย์สินรวมกัน การจัดการธรรมดาพึงตกลงโดยคะแนนข้างมากแห่งเจ้าของรวม (แต่เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ อาจทำสิ่งใดสิ่งหนึ่งในทางจัดการตามธรรมดาได้ เว้นแต่ฝ่ายข้างมากตกลงไว้เป็นอย่างอื่น แต่เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ อาจทำการเพื่อรักษาทรัพย์สินได้เสมอ) การจัดการอันเป็นสาระสำคัญ ต้องตกลงกันโดยคะแนนข้างมากแห่งเจ้าของรวม และคะแนนข้างมากต้องมีส่วนไม่ต่ำกว่าครึ่งหนึ่งแห่งค่า ทรัพย์สิน แต่การเปลี่ยนแปลงวัตถุที่ประสงค์ จะตกลงกันได้ ต่อเมื่อ เจ้าของรวมเห็นชอบทุกคน(มาตรา ๑๓๕๘) เช่นการให้เช่าทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์รวมเป็นการจัดการธรรมดา เจ้าของรวมคนหนึ่งมีสิทธิจัดการได้เสมอ มีผลผูกพันเจ้าของรวมอื่น แต่ถ้าคิดค่าเช่าอัตราต่ำ ถือว่าขัดสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่นตามมาตรา ๑๓๕๘ วรรคสองและ๑๓๖๐ วรรคหนึ่ง เจ้าของรวมอื่นฟ้องขับไล่ผู้เช่าได้(ฎ.๖๕๒๐/๔๙)            

      ๓.การใช้สิทธิของเจ้าของรวมในการต่อสู้บุคคลภายนอก
       เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ อาจใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมดเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอก แต่ในการเรียกร้องเอาทรัพย์สินคืนนั้น ท่านว่าต้องอยู่ในบังคับแห่งเงื่อนไขที่ระบุไว้ในมาตรา ๓๐๒ แห่งประมวลกฎหมายนี้(มาตรา ๑๓๕๙) เช่นเจ้าของรวมคนหนึ่งจึงมีสิทธิฟ้องขับไล่ผู้เช่าหรือผู้บุกรุกได้ (ฎ.๑๗๒๑-๑๗๒๒/๓๔) และบุคคลก็อาจฟ้องเจ้าของรวมเพียงคนเดียวได้(ฎ.๑๒๔๙/๔๖) เจ้าของรวมที่ถูกฟ้องต่อสู้คดี ถือว่าเป็นการใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์รวมครอบไปถึงทรัพย์สินทั้งหมดเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอกตามมาตรา ๑๓๕๙ จึงเป็นการกระทำแทนเจ้าของรวมคนอื่นด้วย  คดีที่เจ้าของรวมคนเดียวถูกฟ้องย่อมผูกพันเจ้าของรวมคนอื่นด้วย โจทก์จึงไม่ต้องฟ้องเจ้าของรวมคนอื่นอีก (ฎ.๔๙๒๖/๔๘) หรือเจ้าของรวมคนหนึ่งมีสิทธิร้องขัดทรัพย์ได้ แม้เจ้าของรวมคนอื่นไม่ได้ร่วมดำเนินการดังกล่าวก็ตาม (ฎ.๑๘๘๖/๔๑)

      ๔. การใช้ทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์รวม
             เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ มีสิทธิใช้ทรัพย์สินได้ แต่การใช้ต้องไม่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่น ๆ ให้สันนิษฐานไว้ก่อนว่าเจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ มีสิทธิได้ดอกผลตามส่วนของตนที่มีในทรัพย์สินนั้น(มาตรา ๑๓๖๐)
             ๔.๑ การใช้ทรัพย์สินที่เป็นการขัดสิทธิเจ้าของรวมอื่น ๆ เช่นเจ้าของรวมคนหนึ่งอนุญาตให้ผู้อื่นปลูกบ้านในที่ดินกรรมสิทธิ์รวม (ฎ.๗๖๖๒/๔๖) หรือเจ้าของรวมคนหนึ่งปลูกบ้านในที่ดินกรรมสิทธิ์รวมโดยเลือกบริเวณที่มีความเจริญ (ฎ.๑๖๖๙/๔๘)หรือเจ้าของรวมนำโฉนดที่ดินไปให้บุคคลอื่นยึดถือเป็นประกันการชำระหนี้เงินกู้ ขัดต่อสิทธิโจทก์  จำเลยต้องส่งมอบโฉนดดังกล่าวแก่โจทก์(ฎ.๔๙๒๐/๔๗)เจ้าของรวมคนหนึ่งให้เช่าตึกพิพาทโดยทำสัญญาเช่าภายหลังโจทก์เจ้าของรวมคนหนึ่งกำลังฟ้องขับไล่จำเลยผู้เช่าออกจากที่เช่า เป็นการก่อให้เกิดภาระติดพันในตึกพิพาทซึ่งต้องได้รับความยินยอมจากโจทก์เจ้าของรวมด้วยตามมาตรา ๑๓๖๑ วรรคสอง เมื่อโจทก์เจ้าของรวมไม่รู้เห็นยินยอมด้วย สัญญาเช่าไม่สมบูรณ์และถือว่าเป็นการใช้สิทธิที่ขัดต่อสิทธิแห่งเจ้าของรวมคนอื่นตาม ปพพ.๑๓๖๐ วรรคหนึ่ง สัญญาเช่าระหว่างจำเลยกับ ส.เจ้าของรวมไม่ผูกพันโจทก์ โจทก์มีสิทธิฟ้องขับไล่จำเลยได้(ฎ.๗๙/๕๑)
             ๔.๒ การใช้ทรัพย์สินที่ไม่เป็นการขัดสิทธิเจ้าของรวมอื่น ๆ เช่น โจทก์ฟ้องขับไล่จำเลยออกจากที่ดินที่โจทก์ครอบครองร่วมกับโจทก์ทั้งสี่ เป็นการกระทำในฐานะเจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ ใช้สิทธิอันเกิดแต่กรรมสิทธิ์ครอบไปถึงทรัพย์นั้นทั้งหมดเพื่อต่อสู้บุคคลภายนอกคือจำเลยทั้งสองตาม ปพพ.๑๓๕๙ ในวันชี้สองสถานคู่ความตกลงท้ากันว่าให้เจ้าพนักงานที่ดินรังวัดที่ดินหากได้ ๓ ไร่  จำเลยยอมแบ่ง หากเกินหรือ  ล้ำจำนวนให้ตกเป็นของจำเลยทั้งสอง หากรังวัดไม่ได้เพราะมีการคัดค้านให้ พิจารณาต่อไปโดยถือว่าคำท้าไม่มีผล การท้ากันดังกล่าวไม่ถือเป็นเรื่องเจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ ใช้สิทธิขัดต่อเจ้าของรวมคนอื่น ๆ ตาม ปพพ.๑๓๖๐ เพราะไม่ว่าผลการรังวัดที่ดินจะเป็นเช่นใด ที่ดินที่โจทก์ทั้งสองครอบครองร่วมกับจำเลยทั้งสี่ยังมีเนื้อที่เท่าเดิม(ฎ.๒๖๖๒/๕๐)
      ๕. การจำหน่ายทรัพย์ที่เป็นกรรมสิทธิ์รวม (มาตรา ๑๓๖๑)
      เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายส่วนของตน หรือจำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันก็ได้ แต่ตัวทรัพย์สินนั้นจะจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันได้ก็แต่ด้วยความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน             ถ้าเจ้าของรวมคนใดจำหน่าย จำนำ จำนอง หรือก่อให้เกิดภาระติดพันทรัพย์สินโดยมิได้รับความยินยอมแห่งเจ้าของรวมทุกคน แต่ภายหลังเจ้าของรวมคนนั้นได้เป็นเจ้าของทรัพย์สินแต่ผู้เดียวไซร้ ท่านว่านิติกรรมนั้นเป็นอันสมบูรณ์(มาตรา ๑๓๖๑)  เช่นสามีภริยาที่ชอบด้วยกฎหมายได้ทรัพย์สินมาระหว่างสมรสจะเป็นสินสมรส เมื่อหย่าขาดกันแล้วโดยยังไม่แบ่งสินสมรสกัน ทรัพย์สินสิ้นสภาพจากสินสมรสและมีฐานะเป็นกรรมสิทธิ์รวมของทั้งสองฝ่าย ต้องบังคับตามบทบัญญัติว่าด้วยกรรมสิทธิ์รวม ถือว่ามีส่วนเท่ากัน หากสามีทำสัญญาขายที่ดินและบ้านให้บุคคลอื่น โดยภริยาไม่ทราบเรื่องและไม่ให้ความยินยอม แม้สามีทำสัญญากับบุคคลภายนอกโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน สัญญาดังกล่าวไม่ผูกพันกรรมสิทธิ์ส่วนของภริยาตามมาตรา ๑๓๖๑ วรรคสอง คงผูกพันส่วนของสามี ภริยาฟ้องให้เพิกถอนสัญญาซื้อขายที่ดินดังกล่าวในส่วนที่เกี่ยวกับกรรมสิทธิ์ของภริยาได้ (ฎ.๔๕๖๑/๔๔) หรือการจัดการสินสมรสของสามีภริยาต้องบังคับตามมาตรา ๑๔๗๖ คือต้องจัดการร่วมกันหรือต้องได้รับความยินยอมจากอีกฝ่ายหนึ่ง หากฝ่าฝืนบทบัญญัติดังกล่าวมีผลตามมาตรา ๑๔๘๐ คู่สมรสอีกฝ่ายฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมนั้นได้ เว้นแต่คู่สมรสฝ่ายนั้นให้สัตยาบันแก่นิติกรรมนั้นแล้ว หรือในขณะทำนิติกรรมบุคคลภายนอกกระทำโดยสุจริตและเสียค่าตอบแทน ซึ่งกรณีต้องเป็นสามีภริยากันอยู่ หากหย่ากันแล้วแต่ยังไม่แบ่งสินสมรส การจัดการที่ดินและบ้านจึงนำมาตรา ๑๔๗๖ และ ๑๔๘๐ มาใช้ไม่ได้ ต้องบังคับในฐานะกรรมสิทธิ์รวมตามมาตรา ๑๓๖๑  ซึ่งไม่มีบทบัญญัติคุ้มครองบุคคลภายนอกเช่นมาตรา ๑๔๘๐ แม้บุคคลภายนอกจะสุจริตเสียค่าตอบแทนก็ไม่ได้รับความคุ้มครอง หรือ โจทก์จำหน่ายกรรมสิทธิ์ที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนของโจทก์แก่ ม. มิใช่เป็นการก่อให้เกิดภาระติดพันแก่ตัวทรัพย์สิน ย่อมเป็นสิทธิโจทก์ที่สามารถทำได้ตามมาตรา ๑๓๖๑ วรรคหนึ่ง โดยไม่ต้องได้รับความยินยอมจากจำเลยเจ้าของรวม(ฎ.๑๔๕๔/๕๑)ที่ดินพิพาทเป็นทรัพย์สินซึ่งเป็นกรรมสิทธิ์รวมของโจทก์กับจำเลยที่ 2 คนละครึ่ง จำเลยที่ 2 ทำนิติกรรมโอนที่ดินพิพาทให้แก่จำเลยที่ 1 โดยโจทก์มิได้รู้เห็นยินยอม นิติกรรมการโอนที่ดินพิพาทดังกล่าวย่อมไม่มีผลผูกพันที่ดินพิพาทในส่วนของ โจทก์ตาม ป.พ.พ. มาตรา 1361 วรรคสอง โจทก์จึงมีสิทธิฟ้องขอให้เพิกถอนนิติกรรมการโอนที่ดินพิพาทระหว่างจำเลยที่ 1 กับจำเลยที่ 2 เฉพาะส่วนที่โจทก์มีส่วนเป็นเจ้าของอยู่ครึ่งหนึ่งได้ ( ฎ.5658/2552) เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ จะจำหน่ายส่วนของตนหรือจำนองหรือก่อให้เกิดภาระผูกพันก็ได้ หมายถึงส่วนที่จะได้ในฐานะเป็นเจ้าของรวม ไม่ใช่ตัวทรัพย์ การจำหน่ายส่วนของตนเท่ากับเป็นการจำหน่ายสิทธิการเป็นเจ้าของรวมนั่นเอง มีผลทำให้ผู้ซื้อหรือผู้รับโอนเข้าเป็นเจ้าของรวมแทน การจำหน่ายตามมาตรานี้ไม่จำต้องให้เจ้าของรวมคนอื่นยินยอมด้วย แต่ถ้าเป็นตัวทรัพย์แล้ว เจ้าของรวมคนใดจะจำหน่ายฯลฯ ต้องได้รับความยินยอมจากเจ้าของรวมคนอื่นด้วยไม่ว่าจะจำหน่ายทั้งหมดหรือบางส่วน เช่นเจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ ขายที่ดินให้คนอื่นโดยระบุส่วนของตนบอกจำนวนเนื้อที่ไว้ชัดแจ้ง ไม่เกินสิทธิของตน แม้เจ้าของรวมคนอื่นไม่รู้เห็นยินยอมการซื้อขายสมบูรณ์ (ฎ.๑๙๘๐/๙๔)การจำหน่ายตัวทรัพย์ไม่ว่าบางส่วนหรือทั้งหมดก็ทำไม่ได้ เช่นที่ดินโฉนดซึ่ง ด.ถือกรรมสิทธิ์ร่วมกับ ล.บิดาจำเลยทั้งสอง ที่ดินดังกล่าวไม่มีการแบ่งแยกการครอบครองเป็นส่วนสัดว่าส่วนของใครอยู่ตอนไหนและมีเนื้อที่เท่าใด ด.และ ล.ผู้มีชื่อในโฉนดซึ่งถือกรรมสิทธิ์ร่วมกัน ยังเป็นเจ้าของรวมอยู่ตามส่วนที่ตนถือกรรมสิทธิ์ โจทก์ทำสัญญาจะขายที่ดินกับ ด.โดยระบุเนื้อที่ ๖ ไร่ ซึ่งอยู่ทางทิศเหนือของที่ดิน เป็นการซื้อขายตัวทรัพย์ เมื่อเจ้าของรวมคนอื่นไม่ยินยอมไม่มีผลผูกพันเจ้าของรวมคนอื่น(ฎ.๕๔๙๒/๔๘)เจ้าของรวมคนหนึ่งขายทรัพย์โดยไม่ได้รับความยินยอมจากเจ้าของร่วมคนอื่น สัญญานั้นไม่ตกเป็นโมฆะ แต่ผูกพันเฉพาะส่วนของเจ้าของรวมที่ทำนิติกรรมนั้น ไม่ผูกพันเจ้าของรวมคนอื่น เช่นทายาทคนหนึ่งเอาที่ดินมรดกยังไม่แบ่งระหว่างทายาทไปขายทั้งหมดโดยไม่ได้รับความยินยอมจากทายาทอื่น ผู้นั้นจะขอให้ศาลบังคับทายาทผู้ขายโอนที่ดินกองมรดกทั้งหมด ศาลย่อมไม่อาจบังคับได้ แต่สัญญาจะซื้อจะขายไม่เป็นโมฆะ ศาลจึงไม่ตัดสินใจว่าจะไปว่ากล่าวเอาแก่ทายาทผู้ขายในส่วนเป็นของทายาทผู้ขายโดยเฉพาะ(ฎ.๕๖๕๘/๕๒)โจทก์มีสิทธิได้ที่ดินพิพาทเฉพาะส่วนที่เป็นมรดกตกทอดแก่โจทก์และครอบครองมาด้วยกันโดยเข้าทำกินในที่พิพาทแล้วให้เงินจำเลยที่ ๑ เป็นรายปีทุกปีตลอดมา ไม่ได้แบ่งกัน ถือว่าต่างเป็นเจ้าของรวมตาม ปพพ.๑๗๔๕ การที่จำเลยที่ ๑ โอนที่ดินพิพาทอันเป็นมรดกให้จำเลยที่ ๒ และ ๓ ทั้งแปลง จึงผูกพันได้เฉพาะส่วนของจำเลยที่ ๑ โจทก์ขอให้เพิกถอนการโอนในส่วนของตนที่จำเลยที่ ๑ ไม่มีสิทธิโอนกลับคืนมาได้(ฎ.๙๕๒/๒๒) เจ้าของรวมคนหนึ่งจดทะเบียนจำนองที่ดินพร้อมสิ่งปลูกสร้างเฉพาะส่วนของตนไม่กระทบถึงสิทธิเจ้าของรวมคนอื่น(ฎ.๕๔๒๓/๕๓)
      ๖. การแบ่งกรรมสิทธิ์รวม (มาตรา ๑๓๖๓,๑๓๖๔)
            ๖.๑ เจ้าของรวมคนหนึ่ง ๆ มีสิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินได้ เว้นแต่จะมีนิติกรรมขัดอยู่ หรือถ้าวัตถุที่ประสงค์ที่เป็นเจ้าของรวมกันนั้นมีลักษณะเป็นการถาวร ก็เรียกให้แบ่งไม่ได้ สิทธิเรียกให้แบ่งทรัพย์สินนั้น ท่านว่าจะตัดโดยนิติกรรมเกินคราวละสิบปีไม่ได้ เจ้าของรวมจะเรียกให้แบ่งทรัพย์สินในเวลาที่ไม่เป็นโอกาสอันควรไม่ได้ (มาตรา ๑๓๖๓)  นิติกรรมขัดอยู่ จะตัดโดยนิติกรรมเกินคราวละสิบปีไม่ได้ แต่ถ้าสัญญาไม่มีกำหนดเวลาสิ้นสุด เจ้าของรวมคนหนึ่งอาจบอกเลิกสัญญาเมื่อเวลาผ่านไปพอสมควรได้ เช่นสัญญาจะขายที่ดินและสัญญาซื้อขายหุ้นคู่สัญญาตกลงนำที่ดินซึ่งโจทก์ทั้งสองและจำเลยทั้งสามเป็นเจ้าของรวมไปขายเพื่อนำเงินมาชำระค่าหุ้น ไม่มีลักษณะที่จะให้เป็นเจ้าของรวมอย่างถาวร แต่มีผลให้ยังเรียกให้แบ่งที่ดินไม่ได้ตราบที่ข้อตกลงยังมีผลผูกพันอยู่ เมื่อสัญญาไม่มีกำหนดเวลาสิ้นสุด หากจะให้คู่สัญญาต้องผูกพันตลอดไปจนกว่าจะขายที่ดินได้ ไม่แน่ว่าอีกกี่ปี ไม่ใช่เจตนาของคู่สัญญา เมื่อนับแต่วันทำสัญญาถึงวันฟ้องคดีนานกว่า ๖ ปี ยังขายที่ดินไม่ได้ จึงมีเหตุผลสมควรที่โจทก์ทั้งสองจะบอกเลิกสัญญาได้ ความผูกพันสิ้นสุดลง นิติกรรมที่เป็นเหตุขัดข้องไม่ให้ขอแบ่งที่ดินจึงไม่มี โจทก์ทั้งสองมีสิทธิเรียกให้จำเลยทั้งสามแบ่งที่ดินได้ไม่ขัดมาตรา ๑๓๖๓ (ฎ.๑๕๗๖/๕๐)และการฟ้องขอแบ่งทรัพย์ที่มีกรรมสิทธิ์รวมตามมาตรา ๑๓๖๓ ไม่มีอายุความ ผู้มีกรรมสิทธิ์รวมจะทำนิติกรรมห้ามแบ่งกรรมสิทธิ์รวมได้คราวละไม่เกิน ๑๐ ปี ไม่ใช่อายุความ(ฎ.๖๔๓๗/๕๐)
             ๖.๒ วิธีการแบ่งกรรมสิทธิ์รวม
                   การแบ่งทรัพย์สินพึงกระทำโดยแบ่งทรัพย์สินนั้นเองระหว่างเจ้าของรวม หรือโดยขายทรัพย์สินแล้วเอาเงินที่ขายได้แบ่งกัน  ถ้าเจ้าของรวมไม่ตกลงกันว่าจะแบ่งทรัพย์สินอย่างไร เมื่อเจ้าของรวมคนหนึ่งคนใดขอ ศาลอาจสั่งให้เอาทรัพย์สินนั้นออกแบ่ง ถ้าส่วนที่แบ่งให้ไม่เท่ากัน จะสั่งให้ทดแทนกันเป็นเงินก็ได้ ถ้าการแบ่งเช่นว่านี้ไม่อาจทำได้หรือจะเสียหายมากนักก็ดี ศาลจะสั่งให้ขายโดยประมูลราคากันระหว่างเจ้าของรวมหรือขายทอดตลาดก็ได้ (มาตรา ๑๓๖๔) วิธีแบ่งกรรมสิทธิ์รวมต้องเป็นไปตาม ปพพ.๑๓๖๔ แม้ศาลจะพิพากษาให้จำเลยแบ่งที่ดินให้โจทก์กึ่งหนึ่งก็ตาม แต่จะพิพากษาให้ถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาของจำเลยไม่ได้ หรือจะพิพากษาให้เอาทรัพย์สินขายทอดตลาดเอาเงินแบ่งให้โจทก์กึ่งหนึ่งทันทีไม่ได้(ฎ.๖๗๘๑/๔๕) ส่วนการจะแบ่งกรรมสิทธ์อย่างไรเป็นเรื่องในชั้นบังคับคดีศาลไม่จำต้องพิพากษากำหนดวิธีการแบ่งไว้(ฎ.๒๖๕๑/๓๗) แต่ถ้าเจ้าของรวมตกลงแบ่งแยกการครอบครองทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์รวมออกเป็นส่วนสัดแล้ว ถือว่าเป็นการแบ่งกรรมสิทธิ์รวมระหว่างเจ้าของรวมกันเองแล้วตาม ปพพ.๑๓๖๔ วรรคหนึ่ง ศาลต้องพิพากษาให้แบ่งทรัพย์สินที่เป็นกรรมสิทธิ์รวมตามที่ตกลงกันนั้น กรณีนี้หากจำเลยไม่ปฏิบัติตามย่อมถือเอาคำพิพากษาแทนการแสดงเจตนาได้(ฎ.๒๕๐๓/๒๓) และเจ้าหนี้ตามคำพิพากษาไม่มีสิทธิขอให้ยึดถือเอาทรัพย์สินส่วนที่เป็นของเจ้าของรวมคนอื่นมาขายทอดตลาด คงยึดได้เฉพาะส่วนที่เป็นของเจ้าของรวมซึ่งเป็นลูกหนี้ตามคำพิพากษาเท่านั้น (ฎ.๒๔๕๑/๔๘) การแบ่งทรัพย์สินกรรมสิทธิ์รวม ศาลย่อมใช้ดุลพินิจเพื่อไม่ให้เกิดความเดือดร้อนเสียหายแก่เจ้าของรวมได้ เช่นให้แบ่งที่ดินให้เจ้าของรวมได้รับตรงตามที่ดินที่เจ้าของรวมปลูกบ้านอยู่อาศัย โดยไม่จำต้องสั่งให้ประมูลหรือขายทอดตลาดก็ได้(ฎ.๔๓๒๙/๓๙)เจ้าของรวมมิได้แบ่งแยกกันครอบครองที่ดิน โจทก์ฟ้องประสงค์ให้ศาลพิพากษาแบ่งที่ดินที่โจทก์และจำเลยทั้งสองถือกรรมสิทธิ์รวมกันตามส่วนของแต่ละคนที่มีกรรมสิทธิ์อยู่เป็นประการสำคัญ แม้โจทก์ขอมาในคำขอท้ายฟ้องอย่างไร ศาลย่อมมีอำนาจแบ่งให้ได้ตามที่กำหนดไว้ใน ปพพ.๑๓๕๔ ไม่เป็นการพิพากษาเกินคำขอ(ฎ.๒๒๙๙/๓๙) ทรัพย์สินสามีภริยาเมื่อยังไม่แบ่งกัน ย่อมเป็นทรัพย์สินซึ่งสามีภริยาเป็นเจ้าของรวม การแบ่งทรัพย์สินตาม ปพพ.๑๓๖๔ กระทำได้โดยแบ่งทรัพย์สินนั้นเองระหว่างเจ้าของรวมหรือโดยการขายแล้วเอาเงินที่ขายแบ่งกัน ไม่ต้องทำหลักฐานเป็นหนังสือต่อกันก็ฟ้องร้องให้บังคับคดีได้(ฎ.๓๔๑๕/๒๔)ส่วนการฟ้องขอแบ่งกรรมสิทธิ์รวม ต้องฟ้องเจ้าของรวมทุกคนหรือไม่ มีคำพิพากษาฎีกา ๒ แนวคือต้องฟ้องทุกคน(ฎ.๕/๓๘) อีกแนวหนึ่งไม่ต้องฟ้องเจ้าของรวมทุกคน(ฎ.๘๑๒๑/๔๐) 


****************
     


หลักแพ่ง (ทางจำเป็น) อ.พยัพ ๑๓๔๙-๑๓๕๒



ทางจำเป็น

ทางจำเป็น (มาตรา 1349)

      “ที่ดินแปลงใดมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้
      ที่ดินแปลงใดมีทางออกได้แต่ต้องข้ามสระ บึง หรอทะเลหรือมีที่ชันอันมีระดับที่ดินกับทางสาธารณะสูงกว่ากันมากเจ้าของที่ดินจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ได้
      ที่และวิธีทำทางผ่านต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่าน โดยคำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายน้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิผ่านจะสร้างถนนเป็นทางผ่านได้
      ผู้มีสิทธิผ่านต้องใช้ค่าทดแทนแก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่ เพื่อความเสียหายอันเกิดแต่เหตุที่มีทางผ่านนั้น ค่าทดแทนนั้นนอกจากค่าเสียหายเพราะสร้างถนนแล้ว จะกำหนดเป็นรายปีก็ได้

      1.ทางจำเป็นเกิดขึ้นโดยอำนาจของกฎหมาย (ปพพ.มาตรา 1349) เป็นทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์ ใช้ยันบุคคลทั่วไปได้ ผู้มีสิทธิใช้ทางไม่ต้องจดทะเบียนการได้มาต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ (ฎ.4416/41)ทางจำเป็นมิใช่สิทธิที่ติดกับที่ดิน ถ้าต่อมาเจ้าของที่ดินมีทางออกสู่สาธารณะแล้วที่ดินไม่ตกอยู่ในที่ล้อมก็ไม่มีสิทธิของให้เปิดทางจำเป็น เช่นเจ้าของที่ดินเดิมมีสิทธิใช้ทางจำเป็นในที่ดินที่ล้อมอยู่ เมื่อโอนขายที่ดินผู้รับโอนเป็นเจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่อีกแปลงหนึ่งซึ่งติดทางสาธารณะ ผู้รับโอนอ้างทางจำเป็นอีกไม่ได้(ฎ.5672/46)โจทก์ได้ภาระจำยอมในที่ดินอีกแปลงหนึ่งซึ่งออกสู่ทางสาธารณะได้  ระหว่างพิจารณาของศาล ที่ดินโจทก์ได้สิทธิภาระจำยอมผ่านที่ดินข้างเคียงแล้ว ที่ดินจึงไม่ตกอยู่ในที่ล้อมต่อไป ศาลพิพากษายกฟ้องได้โดยไม่ต้องวินิจฉัยว่าขณะฟ้องโจทก์ไม่มีทางอื่นนอกจากทางพิพาทสู่ทางสาธารณะหรือไม่ (ฎ.25374/49)
      2.ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ทางสาธารณะดังกล่าวอาจเป็นทางบกหรือทางน้ำก็ได้ ถ้าที่ดินติดคลองสาธารณะอ้างทางจำเป็นนไม่ได้ (ฎ.1313/93) แต่คลองต้องใช้สัญจรไปมาได้ด้วย (ฎ.2240/25) ถ้าคลองตื้นเขินจนไม่สามารถใช้เดินเรือหรือเรือสัญจรไปมาได้หรือใช้ได้เป็นครั้งคราวหรือไม่มีน้ำสัญจรได้ตลอดปี  (ฎ.800-801/44)หรือทางสาธารณะที่ไม่สามารถใช้ประโยชน์ได้จริง ใช้สัญจรไปมาไม่ได้(ฎ.290/36)หรือทางเดินออกสู่ทางสาธารณะหมดสภาพเป็นทางแล้ว ทำให้ไม่มีทางอื่นออกสู่ทางสาธารณะได้อีก มีสิทธิให้เปิดทางจำเป็นได้  เช่นเดิมโจทก์เคยใช้ทางเดินตามแนวริมคลองขวางออกไปสู่ถนนสาธารณะ แต่เมื่อทางดังกล่าวไม่มีสภาพเป็นทาง จึงเปลี่ยนมาใช้ทางพิพาทในโครงการจำเลย ๆ ก่อสร้างกำแพงปิดถือว่าที่ดินโจทก์มีที่ดินแปลงอื่นล้อมรอบจนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ และกำหนดความกว้างของทางเพียง 1.50 เมตร(ฎ.7349/41) อ.ฟ้องจำเลยขอให้เปิดทางจำเป็น เป็นเรื่องเฉพาะตัวไม่มีผลผูกพันโจทก์ แต่ อ.เป็นเจ้าของกรรมสิทธิ์ที่ดินที่แบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนด 19 แปลงใหญ่ และมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะและถนนได้ การที่ที่ดินโจทก์แบ่งแยกจากที่ดินโฉนดหมายเลข 19 ซึ่งเป็นแปลงใหญ่นั้น ปรากฏว่าที่ดินที่แบ่งทุกแปลงมีทางออกผ่านที่ดินจำเลยสู่ทางสาธารณะเป็นทางจำเป็นอยู่แล้ว โจทก์ย่อมมีสิทธิผ่านที่ดินจำเลยซึ่งเป็นทางจำเป็นได้เช่นเดียวกับ อ. เพราะจำเลยไม่มีสิทธิปิดกั้นทางจำเป็นอีกต่อไป ถือว่าที่ดินโจทก์มีทางออกถึงทางสาธารณะได้ โจทก์ไม่มีสิทธิเรียกร้องให้จำเลยเปิดทางพิพาทในที่ดินจำเลยเป็นทางจำเป็นอีก(ฎ.2900/53)
      3.ผู้มีสิทธิขอเปิดทางจำเป็น  ต้องเป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมเท่านั้น เจ้าของที่ดินเท่านั้นที่มีอำนาจฟ้องขอให้เปิดทางจำเป็นแต่ไม่ต้องเป็นผู้ครอบครองที่ดิน(ฎ.1855/35) ที่ดิน ม.ที่โจทก์ปลูกเรือนอยู่อาศัยจดทางสาธารณะ แต่ ม.ปลูกห้องแถวกั้น จึงเข้าออกทางนี้ไม่ได้ จะถือว่าที่ดิน ม.ตกอยู่ในที่ล้อมของที่ดินและมาร้องขอให้ศาลบังคับเจ้าของที่ดินให้เปิดทางจำเป็นไม่ได้(ฎ.517/09)เจ้าของโรงเรือนที่ไม่ใช่เจ้าของที่ดินแม้ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ก็ไม่มีสิทธิเรียกร้องทางจำเป็น(ฎ.2196/14)ผู้ที่ปลูกบ้านในที่ดิน น.ส.3 ก.เท่านั้นไม่ใช่เจ้าของที่ดิน แม้ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ก็ไม่มีสิทธิฟ้องขอให้เปิดทางจำเป็น(ฎ.3740/51) ผู้รับโอนที่ดินที่ถูกล้อมจากเจ้าของเดิมซึ่งมีสิทธิผ่านทางจำเป็นออกสู่ทางสาธารณะ  มีสิทธิใช้ทางจำเป็นเช่นเดียวกับเจ้าของที่ดินซึ่งได้สิทธิมาตามสัญญาประนีประนอมยอมความและคำพิพากษาตามยอม เพราะรับโอนไปทั้งสิทธิและหน้าที่จากเจ้าของเดิม แม้จำเลยทั้งสองไม่เป็นคู่ความในคดีก่อน ไม่ถือว่าจำเลยที่ 1 เป็นบุคคลภายนอกอันมีผลถึงจำเลยที่ 2 สามีจำเลยที่ 1 ด้วย โจทก์และจำเลยทั้งสองคดีนี้ต้องผูกพันโดยคำพิพากษาในคดีก่อน โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องเรียกค่าใช้ค่าใช้ทางจำเป็น(ฎ.4416/41) การขอทางจำเป็นตาม ปพพ.1349 กฎหมายไม่กำหนดว่าผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมอยู่ต้องได้ที่ดินมาโดยสุจริต แม้ได้ที่ดินมาโดยรู้ว่าเป็นที่ดินที่มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่ ก็มีสิทธิฟ้องขอเปิดทางจำเป็นได้ ไม่เป็นการฟ้องคดีโดยไม่สุจริต(ฎ.5103/47)       
      4.สิทธิที่จะผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่  ถ้าที่ดินนั้นถูกล้อมอยู่จนไม่สามารถออกสู่ทางสาธารณะได้ แม้เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่จะยินยอมให้ผ่านได้ ก็มิใช่สิทธิตามกฎหมาย ถือว่าที่ดินไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ขอเปิดทางจำเป็นได้(ฎ.9325/53)มาตรา 1349 มิได้บังคับว่าเจ้าของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจะต้องขอผ่านที่ดินที่ล้อมซึ่งอยู่ใกล้ทางสาธารณะมากที่สุด เจ้าของที่ดินซึ่งถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมจึงมีสิทธิขอผ่านที่ดินที่ล้อมแปลงใดก็ได้ เพียงแต่การผ่านที่ดินที่ล้อมนั้นมาตรา 1349 วรรคสามบัญญัติว่าที่และวิธีทำทางผ่านต้องเลือกให้พอควรแก่ความจำเป็นของผู้มีสิทธิจะผ่านกับทั้งให้คำนึงถึงที่ดินที่ล้อมอยู่ให้เสียหายแต่น้อยที่สุดที่จะเป็นได้ ถ้าจำเป็นผู้มีสิทธิจะผ่านจะสร้างถนนผ่านก็ได้ เมื่อที่ดินโจทก์ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกถึงทางสาธารณะ โจทก์มีสิทธิขอเปิดทางในที่ดินของจำเลยเป็นทางจำเป็น(ฎ.2989/52)
      5. สภาพของทางจำเป็น ทางจำเป็นไม่จำต้องเชื่อมกับทางสาธารณะโดยตรง เพราะมาตรา 1349 ระบุเพียงว่าที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่งมีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะเจ้าของที่ดินแปลงนั้นจะผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ (ฎ.6930/40)
      6.ที่ดินมีทางออกแต่ต้องข้ามสระ บึง หรือทะเลหรือเป็นที่ชันตามมาตรา 1349 วรรคสอง เจ้าของที่ดินจะผ่านที่ล้อมอยู่ได้ เช่น เดิมใช้ลำห้วยออกสู่ทางสาธารณะ ภายหลังมีการราดยางและยกระดับถนนขึ้นสูงจนถึงระดับศีรษะ ทำให้ใช้ลำห้วยเป็นทางออกสู่สาธารณะลำบากเนื่องจากลำห้วยลึก 1 เมตร มีสภาพแห้ง ไม่มีน้ำ เวลาฝนตกจะมีน้ำขัง ไม่นานก็แห้งไม่อาจใช้สัญจรเป็นปกติได้ ไม่มีสภาพเป็นทางสาธารณะ และถนนสาธารณะสูงมาก มีสิทธิผ่านทางพิพาทในที่ดินที่ล้อมอยู่ซึ่งเป็นทางที่เจ้าของที่ดินที่ล้อมอยู่เสียหายน้อยที่สุดเข้าออกสู่ทางสาธารณะได้ทางพิพาทจึงเป็นทางจำเป็น(ฎ.2861/49) แต่ถ้าไม่ปรากฏว่าการเข้าออกจากที่ดินโจทก์สู่แม่น้ำฯ ต้องข้ามสระ บึงหรือมี ที่ชันอันมีระดับที่ดินกับแม่น้ำนซึ่งเป็นทางสาธารณะสูงกว่ากันมาก ไม่ถือว่าที่ดินไม่มีทางออกสู่ทางงสาธารณะ ได้ตามมาตรา 1349 วรรคสอง(ฎ.5792/51)
      7.การเลือกที่ดินและวิธีทำทางจำเป็น (มาตรา 1349 วรรคสาม)หากที่ดินที่ล้อมอยู่อาจมีหลายแปลงต่างเจ้าของกัน เจ้าของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่มีสิทธิขอผ่านที่ดินที่ล้อมอยู่แปลงใดก็ได้ แต่จะใช้ทางจำเป็นส่วนใดและวิธีทำทางต้องใช้ทางจำเป็นให้พอควรแก่ความจำเป็นโดยให้เสียหายน้อยที่สุด(ฎ.5103/47)
      8.การใช้ทางจำเป็น ไม่ถูกจำกัดว่าต้องใช้เดินอย่างเดียว มีสิทธิใช้รถยนต์ผ่านทางได้ (ฎ.653/16) บางกรณีศาลฎีกาวินิจฉัยว่าบ้านเมืองปัจจุบันและการประกอบอาชีพของจำเลยที่จำเป็นต้องใช้รถยนต์ในการเดินทางมาประกอบการพิจารณาด้วย(ฎ.802/47)แต่ถ้าก่อนซื้อที่ดินมาเจ้าของที่ดินรู้อยู่แล้วว่าทางจำเป็นใช้เฉพาะการเดินเข้าออกเท่านั้น เมื่อซื้อที่ดินมาแล้วจะขอใช้รถยนต์ผ่านทางจำเป็นไม่ได้(5114/40)
      9.ผู้มีสิทธิจะผ่านต้องใช้ค่าทดแทนแก่เจ้าของที่ดินที่ล้อมเป็นความเสียหายอันเกิดจากเหตุที่มีทางผ่านนั้น แต่กฎหมายไม่บังคับว่าจะต้องใช้ค่าทดแทนก่อนจึงจะใช้ทางจำเป็นได้ เจ้าของที่ดินที่ถูกล้อมมีสิทธิฟ้องให้เปิดทางจำเป็นได้โดยไม่ต้องเสนอค่าทดแทนก็ได้ เมื่อโจทก์ไม่เสนอค่าทดแทนแก่จำเลย และจำเลยไม่ฟ้องแย้งเรียกค่าทดแทนจากโจทก์คดีไม่มีประเด็นเรื่องค่าเสียหาย จำเลยต้องไปว่ากล่าวเป็นคดีใหม่ (74/40)ผู้มีสิทธิใช้ทางจำเป็นต้องใช้โดยมีขอบเขตด้วยความระมัดระวัง โดยคำนึงถึงผลเสียหายอันจะเกิดขึ้นแก่ผู้เป็นเจ้าของที่ดินที่ถูกบังคับใช้ทางจำเป็นด้วย เมื่อที่ดินโจทก์เป็นที่ว่างเปล่ายังไม่ทำประโยชน์ใด ๆ ส่วนที่ดินแปลงที่ล้อมอยู่โดยรอบมีสภาพเป็นทุ่งนา โจทก์ซื้อที่ดินมาตั้งแต่ปี 2517 ขณะนั้นยังไม่มีทางสาธารณะ โจทก์ย่อมรู้อยู่แล้วในขณะนั้นว่าที่ดินที่โจทก์ซื้อไม่อาจใช้รถยนต์ผ่านเข้าออกได้ คงใช้ทางได้เฉพาะการเดินเข้าออกเท่านั้น เมื่อโจทก์ยอมรับสภาพการที่จะไม่ใช้รถยนต์เข้าออกในทางขณะที่ซื้อมาแต่แรกเท่ากับโจทก์ยอมรับสภาพที่ต้องจอดรถยนต์ไว้ในสถานที่อื่น โจทก์ไม่อาจอ้างได้ว่าเป็นทางจำเป็นเพื่อการใช้รถยนต์ ประกอบกับที่ดินจำเลยมีเนื้อที่ประมาณ 3 งานเศษหากเปิดทางกว้าง 2 วาหรือ 4 เมตร ตามที่โจทก์ขอย่อมเสียหายแก่จำเลยเกินสมควร(ฎ.2989/52)
      10.ทางพิพาทอันเป็นทั้งจำเป็นและเป็นทางภารจำยอมในขณะเดียวกันได้ ฟ้องที่บรรยายว่าทางพิพาทเป็นทางจำเป็นและทางภารจำยอมเป็นฟ้องที่ถูกต้องตามกฎหมาย เป็นคำฟ้องที่ใช้ศาลเลือกวินิจฉัยเอาจากพยานหลักฐาน เมื่อศาลฟังว่าเป็นทางจำเป็นแล้วก็ไม่ต้องวินิจฉัยว่าเป็นภาระจำยอมอีก(ฎ.3758/43)หรือกรณีโจทก์บรรยายฟ้องว่าทางพิพาทเป็นทั้งทางจำเป็นและภาระจำยอม และศาลวินิจฉัยก่อนว่าทางพิพาทไม่ใช่ทางภาระจำยอม ศาลมีอำนาจให้เปิดทางในฐานะเป็นทางจำเป็นได้(ฎ.5881/48)
             

ทางจำเป็นกรณีแบ่งแยกที่ดิน (มาตรา 1350)

      ถ้าที่ดินแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตราก่อนได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่แบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันและไม่ต้องเสียค่าทดแทน
      1.การแบ่งแยกที่ดินเป็นเหตุให้ที่ดินแปลงหนึ่งไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ กรณีนี้จะเรียกร้องทางเดินได้เฉพาะที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนเท่านั้น ไม่รวมถึงที่ดินที่เคยเป็นแปลงเดียวกับที่ดินแปลงที่แบ่งแยกมา เช่นที่ดินโจทก์แบ่งแยกจากโฉนดเลขที่ 82 ถือว่าแบ่งจากโฉนดเลขที่ 82 เท่านั้น แม้โฉนดเลขที่ 82 จะเคยเป็นแปลงเดียวกับโฉนดเลขที่ 74 ของจำเลยมาก่อนก็ตาม ไม่ถือว่าโฉนดโจทก์แบ่งจากโฉนดเลขที่ 74 ไม่ได้ โจทก์เรียกร้องเอาทางพิพาทจากโฉนดเลขที่ 74 ไม่ได้ เรียกได้เฉพาะโฉนดเลขที่ 62 เท่านั้น(1974/43)ต้องเป็นกรณีแบ่งแยกที่ดินทำให้ที่ดินแปลงหนึ่งไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะที่มีอยู่เดิมก่อนแบ่ง ไม่ใช่ทางสาธารณะเกิดภายหลังแบ่งที่ดินแล้ว(ฎ.629/22)การแบ่งแยกต้องเป็นเหตุให้ที่ดินที่แบ่งแยกบางแปลงไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ถ้าขณะแบ่งแยกมีทางผ่านไปยังทางสาธารณะได้ กรณีเช่นนี้ไม่ใช่กรณีตาม 1350  เช่นเดิมที่ ว.มีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยผ่านที่พิพาทเท่านั้น ว.แบ่งขายที่ดินบางส่วนแก่ ส. ส.ใช้ทางพิพาทออกสู่ทางสาธารณะเช่นกัน แต่ ส.เพิ่งออกทางสาธารณะโดยผ่านทางอื่นภายหลัง ต่อมา ว.ขายที่ดินที่เหลือให้โจทก์ ๆ ชอบใช้ทางพิพาทเป็นทางจำเป็นออกสู่ทางสาธารณะได้ต่อไปโดยไม่ต้องผ่านที่ดิน ส.เพื่อออกทางสาธารณะทางอื่น เนื่องจากขณะ ว.แบ่งขายที่ดินบางส่วนให้ ส.ไม่เป็นเหตุให้ที่ดินส่วนที่เหลือออกสู่ทางสาธารณะไม่ได้ตาม 1350 (ฎ.607/37)ที่ดินโจทก์แบ่งแยกมาจากที่ดินโฉนดเลขที่ 4383 ซึ่งอยู่ติดกับคลองสาธารณะ แม้โจทก์จะมีความจำเป็นต้องเดินทางโดยใช้รถยนต์เป็นพาหนะไม่สะดวกที่จะเดินทางโดยทางเรือ แต่มาตรา 1350 บัญญัติให้เจ้าของที่ดินแปลงที่แบ่งแยกเรียกร้องเอาทางเดินได้เฉพาะบนที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกกันโจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องให้จำเลยเปิดทางพิพาทเป็นทางออกสู่ทางสาธารณะได้อีก(1224/42,250/42)
      2.สิทธิเรียกร้องเอาทางจำเป็น เจ้าของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่อันเนื่องจากการแบ่งแยกหรือแบ่งโอน มีสิทธิเรียกร้องเอาทางจำเป็นผ่านที่ดินแปลงที่ได้แบ่งแยกหรือแบ่งโอนมาได้ แม้จะมีทางเดินผ่านที่ดินผู้อื่นสู่ทางสาธารณะได้ก็ตาม(ฎ.119/52)มาตรา 1350 ต้องเป็นกรณีแบ่งที่ดินทำให้ที่ดินแปลงหนึ่งไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะอยู่เดิมก่อนแบ่ง ถ้าทางสาธารณะเกิดขึ้นหลังจากแบ่งแยกแล้วไม่เข้ามาตรา 1350 แต่ใช้มาตรา 1349 (ฎ.9325/2553)
      3.ที่ดินที่แบ่งแยกออกมาต้องไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยทางอื่นได้ แม้ที่ดินโฉนดเลขที่ 53 แบ่งแยกหรือแบ่งโอนจากที่ดินโฉนดแปลงใหญ่เลขที่ 81 ทำให้ที่ดินแปลงนี้ถูกที่ดินที่แบ่งแยกคราวเดียวกันปิดล้อมไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ก็ตาม แต่เวลานั้นเจ้าของผู้ได้รับที่ดินจากการแบ่งแยกยังเป็นเจ้าของที่ดินอีกแปลงหนึ่งซึ่งอยู่ติดกับที่ดินแปลงที่ได้รับการแบ่งแยกทางทิศตะวันตกเฉียงใต้เลขที่ 19 (ก่อนแบ่งตามคำพิพากษาศาลฎีกา) และที่ดินโฉนดเลขที่ 19 เดิมมีทางพิพาทกว้าง 10 เมตร เป็นทางออกสู่ทางสาธารณะซึ่งเจ้าของใช้ทางพิพาทในที่ดินแปลงดังกล่าวออกสู่ทางสาธารณะของโฉนดเลขที่ 53 ได้ ถือว่าโฉนดที่ดินเลขที่ 53 ที่แบ่งแยกมามีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยทางอื่นอยู่แล้ว สิทธิเรียกร้องเอาทางจำเป็นบนที่ดินที่แบ่งแยกมาในคราวเดียวกันตามมาตรา 1350 ย่อมหมดไปตั้งแต่นั้นแล้ว แม้ต่อมาโฉนดที่ดินเลขที่ 19 เดิมจะถูกบังคับให้แบ่งแยกและบังคับให้โอนขายแก่จำเลยตามคำพิพากษาศาลฎีกา ทำให้ที่ดินตามโฉนดเลขที่ 53 ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะอีกครั้ง โจทก์เจ้าของที่ดินตามโฉนดเลขที่ 53 จะกลับไปใช้สิทธิเรียกร้องเอาทางจำเป็นบนที่ดินแบ่งที่แบ่งแยกมาในครั้งก่อนตามมาตรา 1350 อีกไม่ได้ คงมีสิทธิผ่านที่ดินแปลงใดแปลงหนึ่งที่ล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ในฐานะทางจำเป็นตาม 1349 เท่านั้น(ฎ.6229/51)กรณีที่ดินแบ่งแยกแล้วมีทางออกสู่ทางสาธารณะได้แม้เป็นทางแคบ ไม่ใช่ไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ ไม่สามารถใช้รถยนต์เข้าออกได้ ขอเปิดทางจำเป็นตามมาตรา 1349,1350 ไม่ได้(ฎ.6372/50)
      4.การฟ้องขอให้เปิดทางจำเป็น มาตรา 1350 ต้องเป็นกรณีที่ที่ดินแปลงเดิมมีทางออกสู่ทางสาธารณะอยู่แล้ว เมื่อแบ่งแยกหรือแบ่งโอนกันเป็นเหตุให้แปลงหนึ่งไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ เจ้าของที่ดินแปลงนั้นมีสิทธิเรียกร้องเอาทางเดินตามมาตรา 1350 ได้โดยไม่ต้องเสียค่าทดแทน แต่คดีนี้เดิมที่ดินของโจทก์เป็นส่วนหนึ่งของที่ดินที่ถูกที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้ ต้องอาศัยที่ดินผู้อื่นเดินผ่านเพื่อออกสู่ทางสาธารณะ การที่มีทางออกสู่ทางสาธารณะโดยผ่านที่ดินผู้อื่นได้เพราะเขายินยอม มิใช่สิทธิตามกฎหมายถือว่าไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะ กรณีของโจทก์ไม่เข้าหลักเกณฑ์ตามมาตรา 1350 แต่เป็นกรณีที่ดินโจทก์มีที่ดินแปลงอื่นล้อมอยู่จนไม่มีทางออกสู่ทางสาธารณะโจทก์สามารถผ่านที่ดินซึ่งล้อมอยู่ไปสู่ทางสาธารณะได้ตามมาตรา 1349 ซึ่งที่ดินโจทก์มีทางออกสู่ทางสาธารณะหลายทางคือทางแรกผ่านที่ดิน ส.ซึ่งขายที่ดินให้โจทก์แล้วออกไปทางที่ดินของ ด. โดย ส.และ ด.ไม่หวงห้าม ทางที่สองออกทางที่ดินของ ป.และทางที่สามคือทางพิพาทนั้นโจทก์เพิ่งมาใช้ภายหลัง เมื่อโจทก์มีทางออกสู่ทางสาธารณะได้หลายทางโดยผ่านที่ดินของ ส.ด.และ ป. ซึ่งบุคคลดังกล่าวมิได้หวงห้ามโจทก์แต่อย่างใด การที่โจทก์จะขอเปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นเพื่อความสะดวกของโจทก์ แต่ทำให้จำเลยต้องเดือดร้อนและเสียหาย และถ้าหากให้ ล.1 เปิดทางพิพาทเป็นทางจำเป็นจะทำให้ ล.1 ต้องรื้อบริเวณหลังบ้านอันจำทำให้ ล.1 ได้รับความเสียหายและเดือดร้อนอย่างมาก ไม่เป็นไปตามเจตนารมณ์ของมาตรา 1349 วรรคสาม การกระทำของโจทก์เป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริต(ฎ.3408/51)

************

วันเสาร์ที่ 9 มีนาคม พ.ศ. 2556

แพ่ง หลัก ม.๑๓๑๐-๑๓๑๔


มาตรา ๑๓๑๑ บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตไซร้ท่านว่าบุคคลนั้นต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของ เว้นแต่เจ้าของจะเลือกให้ส่งคืนตามที่เป็นอยู่ ในกรณีเช่นนี้เจ้าของที่ดินต้องใช้ราคาโรงเรือน หรือใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้น แล้วแต่จะเลือก
             [1]มาตรา ๑๓๑๒ บุคคลใดสร้าง[2]โรงเรือน[3]รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของ[4]ผู้อื่น [5]โดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น   แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และ[6]จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอม 
ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้
             ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้
             มาตรา ๑๓๑๓ ถ้าผู้เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีเงื่อนไขสร้างโรงเรือนในที่ดินนั้น และภายหลังที่ดินตกเป็นของบุคคลอื่นตามเงื่อนไขไซร้ ท่านให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับ
             มาตรา ๑๓๑๔ ท่านให้ใช้บทบัญญัติมาตรา [7]๑๓๑๐๑๓๑๑ และ ๑๓๑๓   บังคับตลอดถึงการก่อสร้างใดๆ ซึ่งติดที่ดินและการเพาะปลูกต้นไม้หรือธัญชาติด้วยโดยอนุโลม
             แต่ข้าวหรือธัญชาติอย่างอื่นอันจะเก็บเกี่ยวรวงผลไม้คราวหนึ่งหรือหลายคราวต่อปี เจ้าของที่ดินต้องยอมให้บุคคลผู้กระทำการโดยสุจริต หรือผู้เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีเงื่อนไขซึ่งได้เพาะปลูกลงไว้นั้นคงครองที่ดินจนกว่าจะเสร็จการเก็บเกี่ยวโดยใช้เงินคำนวณตามเกณฑ์ค่าเช่าที่ดินนั้น หรือเจ้าของที่ดินจะเข้าครอบครองในทันทีโดยใช้ค่าทดแทนให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งก็ได้



[1] ข้อตกลงยกเว้นได้  โจทก์จำเลยและผู้เช่าอื่นมีข้อตกลงระหว่างกันว่าผู้เช่าซื้อที่ดินส่วนที่มีห้องแถวที่ตนเช่าปลูกสร้างอยู่และที่ดินแต่ละแปลงให้แนวตัดตรงตามแนวโฉนดที่ดิน ถ้าห้องเช่าหรือสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำแนวที่ดินของผู้เช่าอื่น ต้องรื้อถอนส่วนที่รุกล้ำเมื่อผู้เช่าอื่นปลูกสร้างใหม่ ถ้ายังไม่มีการปลูกสร้างอาคารใหม่ก็ให้อยู่กันตามสภาพเดิมไปก่อน ข้อตกลงดังกล่าวบังคับได้และผูกพันโจทก์จำเลย เมื่อโจทก์จำเลยซื้อที่ดินโจทก์จะปลูกสร้างอาคารใหม่แทนห้องเช่าเดิมบนที่ดินที่ซื้อ แต่มีสิ่งปลูกสร้างของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโจทก์ โจทก์บอกกล่าวจำเลยแล้ว จำเลยต้องปฏิบัติตามข้อตกลงรื้อสิ่งปลูกสร้างส่วนที่รุกล้ำที่ดินโจทก์ และเมื่อมีข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยเช่นนี้ มิใช่กรณีต้องนำ ปพพ.มาตรา ๑๓๑๒ มาปรับใช้ในฐานะบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามมาตรา ๔(ฎ.๙๗๖๔/๕๒)
[2] มาตรา ๑๓๑๒ เฉพาะตัวโรงเรือน(รวมทั้งครัวถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของโรงเรือน)ที่สร้างรุกล้ำที่ดินผู้อื่นโดยสุจริตอย่างเดียวที่ได้รับความคุ้มครอง สิ่งอื่นที่ไม่ใช่โรงเรือนแม้สร้างโดยสุจริตก็ไม่ได้รับความคุ้มครองเช่น โรงรถ ท่อน้ำประปา ปั้มน้ำและแท้งค์น้ำ รั้วบ้าน กำแพง ท่อน้ำทิ้ง เครื่องปรับอากาศฯลฯ (ฎ.๖๓๔/๑๕)
[3] บุคคลที่สร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริตที่จะได้รับความคุ้มครองตาม ๑๓๑๒ ต้องเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินผู้อื่นและส่วนที่รุกล้ำต้องเป็นส่วนน้อย หากรุกล้ำประมาณครึ่งหนึ่งของโรงเรือนไม่ใช่การสร้างโรงเรือนรุกล้ำ(ฎ.๓๖๘๐/๒๘)การปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำพิจารณาตอนปลูกสร้างในครั้งแรกว่ามีการรุกล้ำหรือไม่ กรณีต่อเติมโรงเรือนในภายหลังแล้วรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นไม่ใช้มาตรานี้(ฎ.๓๖๖๖-๗๐/๓๓)
[4] มาตรา ๑๓๑๒ เป็นกรณีบุคคลคนหนึ่งสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินผู้อื่น ผู้สร้างกับเจ้าของที่ดินที่รุกล้ำจึงเป็นคนละคน ถ้าเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินตนเอง ภายหลังแบ่งแยกแล้วโอนที่ดินเป็นของเจ้าของที่ดินต่างราย และการแบ่งแยกเป็นเหตุให้โรงเรือนที่สร้างอยู่แล้วรุกล้ำเข้าไปในที่ดินอีกแปลงหนึ่ง ไม่เข้าหลักเกณฑ์มาตรา ๑๓๑๒ เพราะเจ้าของโรงเรือนไม่เป็นผู้ปลูกสร้างโรงเรือนนั้น นำมาตรา ๑๓๑๒ มาบังคับใช้ในฐานะที่เป็นบทกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่งตาม ปพพ. ๔ วรรคสอง ผลคือเจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำไม่มีอำนาจฟ้องให้เจ้าของโรงเรือนรื้อถอนโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำ คงมีสิทธิเรียกค่าทดแทนเท่านั้น (ฎ.๓๔๒๐-๑/๓๕) หรือตึกแถวปลูกสร้างตั้งแต่เจ้าของเดิมคนเดียวยังไม่แยกโฉนด เมื่อแยกโฉนดปั้นลมและชายคารุกล้ำในที่ดินโจทก์ตั้งแต่เจ้าของเดิม จำเลยรับโอนตึกแถวมากว่า ๑๐ ปี ต้องใช้บทใกล้เคียงตาม ปพพ.มาตรา ๔ จำเลยมีสิทธิใช้ที่ดินโจทก์เฉพาะส่วนรุกล้ำ โจทก์บังคับให้รื้อถอนไม่ได้ แต่จำเลยต้องเสียค่าใช้จ่ายที่ดินส่วนนั้นโดยจดทะเบียนเป็นภารจำยอม ส่วนท่อน้ำทิ้งและเครื่องปรับอากาศซึ่งจำเลยติดตั้งไม่เกิน ๑๐ ปี ไม่มีภาระจำยอมและไม่อยู่ในบังคับมาตรา ๑๓๑๒ วรรคแรก จำเลยต้องรื้อ(ฎ.๗๗๘/๒๓)แต่ถ้าเจ้าของรวมคนหนึ่งปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินกรรมสิทธิ์รวม ต่อมาแบ่งที่ดินแล้ว ปรากฏว่ามีการรุกล้ำกันนำมาตรา ๑๓๑๒ มาใช้ได้เช่นโจทก์จำเลยเป็นเจ้าของรวมในที่ดินที่จำเลยปลูกเรือน โดยไม่ทราบอาณาเขตของตนแน่นอน ต่อมาเมื่อวัดแบ่งแยกที่ดินปรากฏว่าเรือนจำเลยล้ำเข้าไปในที่ดินโจทก์ ๓ ตารางวา จำเลยปลูกเรือนมา ๑๐ กว่าปีแล้ว เป็นการปลูกสร้างโรงเรือนโดยสุจริต โดยจำเลยมีสิทธิขอให้โจทก์จดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมโดยเสียค่าใช้ที่ดินเป็นค่าปลูกรุกล้ำ(ฎ.๑๙๒๙/๒๐)
[5] โดยสุจริต หมายถึงไม่รู้ว่าที่ดินที่ปลูกสร้างรุกล้ำนั้นเป็นของผู้อื่น เช่นทีดินที่จำเลยปลูกสร้างอาคารอยู่ในรั้วคอนกรีตที่ครอบครองเป็นเวลานานจำเลยเข้าใจว่าที่ดินเป็นของจำเลย แม้จำเลยไม่ตรวจสอบหลักเขตก่อนก่อสร้างเป็นการกระทำโดยสุจริต (ฎ.๔๐๔๔/๔๑)แต่การก่อสร้างบ้านไม่พบหลักเขต ไม่ตรวจสอบเขตที่ดินให้ตรงกับโฉนดที่ดินของของตนก่อนเมื่อมีการรุกล้ำ หรือปลูกตึกรากฐานรุกล้ำต้องรื้อถอนเสาผนังตึกกันสาดและบาทวิถีที่รุกล้ำและทำที่ดินให้อยู่ในสภาพเดิมถือว่ากระทำโดยไม่สุจริต(ฎ.๕๕๓/๒๐) 
[6] มาตรา ๑๓๑๒ หมายถึงให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมเฉพาะส่วนตัวของโรงเรือนที่รุกล้ำเท่านั้น(๑๕๑๑/๔๒) แต่การอ้างสิทธิการจดทะเบียนภารจำยอมตาม ๑๓๑๒ จะนำมาใช้แก่สาธารณสมบัติของแผ่นดินไม่ได้(ฎ.๑๑๕๙/๑๑ป)ซึ่งการฟ้องขอให้ทะเบียนภาระจำยอมโจทก์ต้องมีคำขอให้จำเลยชดใช้ค่าที่ดินแก่โจทก์ หากโจทก์ฟ้องโดยไม่มีคำขอให้จำเลยชดใช้ค่าที่ดินแก่โจทก์ ศาลไม่อาจพิพากษาให้ได้เป็นการพิพากษาเกินคำขอ (ฎ.๓๘๑/๕๑)  ,มาตรา ๑๓๑๒ ใช้บังคับแก่เจ้าของที่ดินไม่ว่าจะเป็นเจ้าของขณะมีการปลูกสร้างหรือเป็นผู้รับโอนในเวลาต่อมา เจ้าของโรงเรือนมีสิทธิขอให้จดทะเบียนเป็นภารจำยอมได้ ไม่ต้องรอเกิน ๑๐ ปีก่อน(ฎ.๗๔๑/๐๕ป)และการสร้างโรงเรือนรุกล้ำตาม ๑๓๑๒ ถ้าเป็นการใช้สิทธิโดยอำนาจครอบครองปรปักษ์เกิน ๑๐ ปี ย่อมได้ภาระจำยอมโดยอายุความได้(ฎ.๙๐๔/๑๗)
[7] ข้อสังเกต ไม่รวมม.๑๓๑๒ ดังนั้นจะนำมาตรา ๑๓๑๒ มาใช้ไม่ได้  ,มาตรา ๑๓๑๐ และมาตรา ๑๓๑๑ นำไปใช้บังคับถึงการก่อสร้างใด ๆ ซึ่งติดกับที่ดินและการเพาะปลูกต้นไม้หรือธัญชาติด้วยตามมาตรา ๑๓๑๔ สิ่งก่อสร้างที่ติดกับที่ดินเช่นรั้วหรือกำแพง หากมีการก่อสร้างรั้วบ้านในที่ดินผู้อื่นโดยสุจริต เจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของรั้วนั้น แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างรั้นแก่ผู้สร้างตามมาตรา ๑๓๑๐,๑๓๑๔

สรุปแพ่ง ที่งอก ม.๑๓๐๗


มาตรา ๑๓๐๗ ที่ดินแปลงใดเกิด[1]ที่งอกริมตลิ่ง ที่งอกย่อมเป็นทรัพย์สินของเจ้าของที่ดินแปลงนั้น


[1] ที่งอกริมตลิ่ง  ๑. ที่งอกริมตลิ่งหมายถึง ต้องเป็นที่งอกที่เกิดขึ้นตามธรรมชาติ และต้องงอกไปจากชายตลิ่ง  ที่งอกตามธรรมชาติไม่ใช่ที่ซึ่งถมขึ้นในชายทะเล (ฎ.๙๒๔/๐๑)ร่องน้ำสาธารณะตื้นเขินเนื่องจากประชาชนนำสิ่งของไปทิ้ง มิใช่ที่งอกริมตลิ่ง (ฎ.๒๓๙๓/๒๓)
๒. ที่งอกริมตลิ่งงอกจากทางสาธารณะเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภททรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน ผู้ใดจะมีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองที่งอกริมตลิ่งไม่ได้ แม้จำเลยทำสัญญาเช่าที่งอกริมตลิ่งจากโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธิให้เช่า สัญญาเช่าไม่มีผลบังคับ เมื่อจำเลยเป็นฝ่ายครอบครองที่งอกริมตลิ่งอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินอยู่ โจทก์ไม่มีอำนาจฟ้องขับไล่จำเลย(ฎ.๒๓๙๒/๒๓)หรือหนองน้ำสาธารณะกลายสภาพเป็นที่ตื้นเขินทั้งแปลง แม้ต่อมาพลเมืองไม่ใช้ประโยชน์ร่วมกัน แต่โจทก์เข้าทำนาผู้เดียวหากยังไม่มี พรฎ.ถอนสภาพ ยังคงมีสภาพเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน แม้โจทก์ครอบครองเกิน ๑๐ ปี ก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์ (ฎ.๑๙๕/๒๓)ท้องน้ำตื้นเขินจนติดกับที่ดินที่อยู่ริมตลิ่ง ไม่ใช่ที่ดินที่งอกออกไปจากริมตลิ่งไม่ที่งอกริมตลิ่ง ไม่ตกเป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดินริมตลิ่งนั้น(๗๔๓๕/๔๐)
๓. ที่ดินที่งอกมาจากที่ดินมีโฉนด ที่งอกเป็นที่ดินมีโฉนดด้วย เป็นที่ดินมีกรรมสิทธิ์ การซื้อขายที่ดินแม้จะเป็นการซื้อขายเฉพาะส่วนที่เป็นที่งอก ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ปพพ.๔๕๖ วรรคหนึ่งด้วย มิฉะนั้นเป็นโมฆะ(ฎ.๑๘๖๐/๓๙) 
กรณีที่งอกจากทางสาธารณะเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตกเป็นของแผ่นดิน , การเกิดที่งอกริมตลิ่งเจ้าของได้นำไปออกโฉนดระหว่างนั้นได้ขายให้ผู้ซื้อ เมื่อโฉนดออกแล้วได้นำไปขายส่วนที่งอกให้บุคคลอื่น ผู้ซื้อกับบุคคลอื่นใครมีสิทธิดีกว่ากัน ตอบผู้ซื้อตามหลักมาตรา ๑๓๐๘ เมื่อผู้ขายไม่เป็นเจ้าของไม่มีสิทธิขาย บุคคลอื่นไม่ได้สิทธิตามหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน , ที่ดินมีสิทธิครอบครองที่งอกก็เป็นสิทธิครอบครอง เข้าหลักการครอบครองผลคือ อาจโอนโดยการส่งมอบ และ เมื่อมีผู้ฟ้องเรียกคืนต้องฟ้องภายใต้บังคับม.๑๓๗๕(ภายใน๑ปี),เกิดที่งอกริมตลิ่งแต่ทางสาธารณะคั่นอยู่ ไม่ตกเป็นของเจ้าของแผ่นดินแต่ถือเป็นที่สาธารณะ

หลักแพ่ง ม.๑๓๐๔-๑๓๐๗


มาตรา ๑๓๐๔ [1]สาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้น รวมทรัพย์สินทุกชนิดของแผ่นดิน     ซึ่งใช้เพื่อสาธารณประโยชน์ หรือสงวนไว้เพื่อประโยชน์ร่วมกัน เช่น
             (ที่ดินรกร้างว่างเปล่า และที่ดินซึ่งมีผู้เวนคืนหรือทอดทิ้งหรือกลับ มาเป็นของแผ่นดินโดยประการอื่น ตามกฎหมายที่ดิน
             (ทรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกัน เป็นต้นว่า ที่ชายตลิ่งทางน้ำ   ทางหลวง ทะเลสาบ
             (ทรัพย์สินใช้เพื่อประโยชน์ของแผ่นดินโดยเฉพาะ   เป็นต้นว่า   ป้อม และโรงทหาร      สำนักราชการบ้านเมือง เรือรบ อาวุธยุทธภัณฑ์
             มาตรา ๑๓๐๕ ทรัพย์สินซึ่งเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินนั้นจะ[2]โอนแก่กันมิได้ เว้นแต่อาศัยอำนาจแห่งบทกฎหมายเฉพาะหรือพระราชกฤษฎีกา
             มาตรา ๑๓๐๖ ท่านห้ามมิให้ยกอายุความขึ้นเป็นข้อต่อสู้กับแผ่นดินในเรื่องทรัพย์สินอันเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
             มาตรา ๑๓๐๗ ท่านห้ามมิให้ยึดทรัพย์สินของแผ่นดิน ไม่ว่าทรัพย์สินนั้น จะเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินหรือไม่


[1] ๑. ที่ราชพัสดุกระทรวงการคลังเป็นผู้ถือกรรมสิทธิ์เป็นเพียงทรัพย์สินของแผ่นดิน มิใช่สาธารณสมบัติของแผ่นดินตาม ปพพ.๑๓๐๔(๒)(๓) ที่ประชาชนทั่วไปสามารถเข้าไปใช้ประโยชน์ได้ เมื่อเทศบาลที่ได้รับอนุญาตจากกรมธนารักษ์ ให้ใช้ประโยชน์มีหนังสือให้จำเลยออกจากที่ดิน จำเลยไม่ออกเป็นการรบกวนการครอบครองอสังหาริมทรัพย์ ซึ่งอยู่ในความดูแลของเทศบาลโดยปกติสุขมีความผิดตาม ปอ.๓๖๕(๓) ประกอบมาตรา ๓๖๒ (ฎ.๗๗๔๒/๔๘)
๒.การอุทิศที่ดินให้ใช้เป็นทางสาธารณะ
๒.๑ ตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินทันทีที่แสดงเจตนาอุทิศ ไม่ต้องจดทะเบียนโอนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ปพพ.๕๒๕ และไม่ต้องมีนายอำเภอหรือนายกเทศมนตรีแสดงเจตนารับ (ฎ.๔๓๗๗/๔๙) แม้หนังสืออุทิศระบุว่าจะไปจดทะเบียนก็ตาม(ฎ.๑๑๒/๓๙) 
๒.๒ ศาลจะบังคับให้ผู้อุทิศไปจดทะเบียนโอนก็ไม่ได้ แม้จะมีคำขอท้ายฟ้องเพราะการจดทะเบียนเป็นทางสาธารณะเป็นอำนาจหน้าที่เจ้าพนักงานที่จะดำเนินการ ศาลจึงไม่อาจบังคับให้เจ้าพนักงานซึ่งมิใช่คู่ความจดทะเบียนที่ดินเป็นทางสาธารณะ(ฎ.๕๗๒๗/๓๗) 
๒.๓ การอุทิศที่ดินให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินอาจกระทำโดยปริยาย เช่นให้ประชาชนใช้สอยได้โดยไม่หวงห้าม แม้ต่อมาจำเลยซึ่งเป็นผู้ดูแลสาธารณสมบัติของแผ่นดินยังไม่ได้ทำถนนในที่ดินพิพาทและผู้อุทิศขอออก น.ส.๓ ที่ดินพิพาทในนามของตนเองอีก ไม่ทำให้ที่ดินกลับมาเป็นของผู้อุทิศ ผู้อุทิศโอนให้คนอื่น คนอื่นก็ไม่มีกรรมสิทธิ์ (ฎ.๓๘๐๘/๓๕) หรือการที่ผู้จัดสรรที่ดินขายโดยกันพื้นที่ส่วนเป็นซอยไว้เป็นทางสาธารณะ แม้เป็นซอยตันแต่ประชาชนที่อาศัยอยู่ในซอยใช้ทางดังกล่าวผ่านอีกซอยหนึ่งสู่ถนนสาธารณะ ถือว่าอุทิศทั้งซอยเป็นทางสาธารณะ ตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภททรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตามปพพ.๑๓๐๔(๒)แต่ถ้าประชาชนใช้ทางพิพาทโดยถือวิสาสะไม่เป็นการอุทิศทางพิพาทให้เป็นทางสาธารณะ(ฎ.๓๖๓/๔๒)
๒.๔ อุทิศที่ดินให้ขุดเป็นสระน้ำประจำหมู่บ้านเพื่อให้ชาวบ้านใช้ประโยชน์ร่วมกัน ที่ดินพิพาทจึงเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภททรัพย์สินสำหรับพลเมืองใช้ร่วมกันตามมาตรา ๑๓๐๔(๒) ไม่ต้องมีหลักฐานเป็นหนังสือ เพียงแต่แสดงเจตนาอุทิศให้ก็ใช้ได้ แม้ต่อมาสระน้ำตื้นเขินจนไม่ได้ใช้ประโยชน์และมีการถมสระน้ำปลูกสร้างร้านค้ากับทำสนามเด็กเล่น ที่ดินพิพาทยังเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินอยู่ตามเดิม หาได้เปลี่ยนสภาพเป็นอย่างอื่นไม่(ฎ.๘๐๑๔/๕๑)
๒.๕ การยกที่ดินให้เพื่อประโยชน์ของสุขาภิบาลโดยเฉพาะเพื่อหาประโยชน์มาปรับปรุงท้องที่ มิใช่ยกให้เพื่อสาธารณประโยชน์ของแผ่นดินตาม ปพพ.๑๓๐๔ เมื่อการให้ไม่จดทะเบียนตาม ปพพ. ๕๒๕ ไม่สมบูรณ์ กรรมสิทธิ์ในทรัพย์สินยังเป็นของโจทก์(ฎ.๒๑๙๕/๒๒)
๓) ผลการเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน
๓.๑ ผู้ซื้อที่ดินที่เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน แม้จะซื้อโดยสุจริต(ฎ.๓๗๗๒-๕/๔๕)หรือจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลก็ไม่ได้กรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครอง(ฎ.๒๗๗๕/๔๑)
๓.๒ ทรัพย์ใดเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินแล้วต้องเป็นตลอดไป แม้ต่อมาพลเมืองจะเลิกใช้ประโยชน์ร่วมกันแล้วก็ตาม เมื่อยังไม่มีกฎหมายหรือ พรฎ.ให้ถอนสภาพจากการเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินก็ยังเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินอยู่ตามเดิม (ฎ.๒๕๐๒/๓๓)

[2] การอุทิศที่ดินให้ใช้เป็นทางสาธารณะ ย่อมตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินทันทีที่แสดงเจตนาอุทิศ ไม่จำต้องจดทะเบียนโอน ทั้งไม่ต้องผู้ไปแสดงเจตนารับ  ,การจดทะเบียนเป็นทางสาธารณะเป็นอำนาจหน้าที่ของเจ้าพนักงานเจ้าหน้าที่ ศาลไม่อาจสั่งบังคับให้เจ้าหน้าที่ไปจดทะเบียนเป็นทางสาธารณะได้,ที่ดินของราษฎร ภายหลังถูกน้ำกัดเซาะกลายเป็นชายตลิ่ง แต่เจ้าของที่ดินยังครอบครองและใช้ประโยชน์อยู่ มิได้ทอดทิ้งให้พลเมืองใช้ร่วมกัน ไม่เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดิน(ยังคงสงวนสิทธิแห่งความเป็นเจ้าของเก็บเกี่ยวผลประโยชน์ มิได้ปล่อยทิ้งให้เป็นที่ชายตลิ่งให้ประชาชนทั่วไปจะเข้ามาใช้ประโยชน์ร่วมกัน) ,สาธารณสมบัติของแผ่นดิน ผู้ใดย่อมไม่มีกรรมสิทธิ์หรือสิทธิครอบครองนั้นหมายถึง ใช้ยันต่อรัฐไม่ได้ แต่ระหว่างเอกชนด้วยกันยันกันเองได้ โดยถือหลักว่าผู้ที่ยึดถือการครอบครองสาธารณสมบัติของแผ่นดินอยู่ก่อนย่อมมีสิทธิดีกว่า เช่นก.ครอบครองที่พิพาทอันเป็นสาธารณประโยชน์ ข.เข้าไปไถ่ที่พิพาท ก.ย่อมมีอำนาจฟ้องห้ามมิให้จำเลยเข้ารบกวน แต่หากนำที่ดินดังกล่าวไปให้ผู้อื่นเช่าถือว่าผู้ให้เช่าขากการยึดถือครอบครองแล้ว(ผู้ยึดถือครอบครองสาธารณสมบัติของแผ่นดินจะหวงกันผู้อื่นได้แต่ขณะที่ตนยังยึดถือครอบครองอยู่เท่านั้น) ,แต่ปลูกบ้านบนที่ดินสาธารณประโยชน์ แล้วให้เช่าผู้ให้เช่ามีสิทธิยึดถือและใช้สอย ,ผู้ครอบครองสาธารณสมบัติของแผ่นดินที่มิใช่เป็นไปเพื่อการใช้ที่ดินตามวัตถุประสงค์ของสาธารณสมบัติของแผ่นดินเท่านั้น หากเป็นตามวัตถุประสงค์ยกยันไม่ได้ เช่น ครอบครองหนองน้ำเพื่อประโยชน์ในการจับปลา เข้าหวงกันไม่ให้ใช้น้ำหรือจับปลาไม่ได้(ขัดต่อวัตถุประสงค์ของการใช้สาธารณสมบัติของแผ่นดินประเภทนี้) , ฎีกายกเว้น การแสดงเจตนายกที่ดินให้เป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินตกเป็นโมฆะศาลมีอำนาจพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมการให้แล้วให้โอนกลับคืนมาเป็นของผู้ให้ได้ กรณีไม่ต้องด้วยมาตรา ๑๓๐๕ เช่นที่ดินไม่เป็นสาธารณประโยชน์ของแผ่นดินมาก่อน แต่เป็นที่ดินของจำเลยที่ ๑ ซึ่งทำสัญญาจะขายที่ดินแก่โจทก์ เมื่อจำเลยที่ ๑ ยกที่ดินซึ่งมีที่พิพาทรวมอยู่ด้วยเป็นทางสาธารณสมบัติของแผ่นดินแก่ กทม. จำเลยที่ ๒ โดยจำเลยที่ ๑ สำคัญผิดในทรัพย์สินในวัตถุแห่งนิติกรรมอันเป็นสาระสำคัญแห่งนิติกรรมว่าได้แบ่งแยกที่ดินให้โจทก์แล้ว คงเหลือส่วนที่เป็นถนน การแสดงเจตนาของจำเลยที่ ๑ เป็นโมฆะตาม ปพพ.๑๕๖ ที่ดินพิพาทไม่เคยตกเป็นสาธารณสมบัติของแผ่นดินมาก่อน ไม่ต้องด้วย ปพพ.๑๓๐๕ การที่ศาลพิพากษาให้เพิกถอนนิติกรรมยกที่ดินส่วนที่เป็นที่พิพาทให้เป็นที่สาธารณะระหว่าง ล.๑ และ ๒ กับให้จำเลยทั้งสองร่วมกันยื่นคำขอรังวัดที่ดินพิพาทออกจากโฉนดที่ดินเลขที่ ๑๒๖๕ แล้วโอนกรรมสิทธิ์ที่พิพาทแก่โจทก์เป็นคำพิพากษาที่บังคับตามคำขอบังคับและไม่ขัดต่อกฎหมาย(๖๘๐๙/๔๑)


หลักแพ่งมาตรา ๑๒๙๙-๑๓๐๐

มาตรา ๑๒๙๙ [1]ภายในบังคับแห่งบทบัญญัติในประมวลกฎหมายนี้หรือกฎหมายอื่น [2]ท่านว่าการได้มาโดยนิติกรรมซึ่ง[3]อสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์นั้น[4]ไม่บริบูรณ์ เว้นแต่นิติกรรมจะได้ทำเป็นหนังสือและได้จดทะเบียนการได้มากับพนักงานเจ้าหน้าที่
             ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์[5]โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม  สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จะทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็น[6]ข้อต่อสู้[7]บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและ[8]โดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
             [9]มาตรา ๑๓๐๐ ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียบเปรียบแก่[10]บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นอาจ เรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น  ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้




[1] ภายใต้บังคับเช่น การซื้อขายอสังหา ม.๔๕๖ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ มิฉะนั้นตกเป็นโมฆะ จะนำ ๑๒๙๙ มาใช้ไม่ได้
[2] โดยนิติกรรมเช่น เช่าซื้อที่ดินเมื่อผู้เช่าซื้อชำระราคาเช่าซื้อครบถ้วน ,การได้อสังหาหรือทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหาโดยทางมรดก ,การโอนอสังหาตีชำระหนี้ ,ได้มาตามสัญญาประนีประนอมยอมความ(แม้จะเป็นการประนีประนอมในศาลและศาลมีคำพิพากษาตามยอมก็ตาม),นิติกรรมการไถ่การขายฝาก(ไม่มีแบบ),ข้อตกลงที่ให้อีกฝ่ายได้สิทธิภาระจำยอม สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดินหรือภาระติดพันในอสังหาฯ
[3] ปกติไม่นำมาใช้กับที่ดินมือเปล่าที่ไม่มีกรรมสิทธิ์(กรรมสิทธิ์มีเฉพาะที่ดินมีโฉนด) แต่ศาลนำมาใช้กับที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ด้วย
[4] ไม่บริบูรณ์หมายถึง ไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิกล่าวคือไม่อาจใช้ยันกับบุคคลทั่วไปได้ แต่บังคับกันได้ระหว่างคู่กรณีในฐานะบุคคลสิทธิ
[5] ทางอื่นนอกจากทางพินัยกรรม ได้แก่ การได้มาโดยคำพิพากษาศาล  การได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ หรือได้มาโดยทางมรดก ไม่มีพินัยกรรม(เป็นทายาทโดยธรรม,การได้มาโดยการรับมรดกแทนที่
[6] ข้อต่อสู้ จะต้องเป็นสิทธิประเภทเดียวกัน กับสิทธิของบุคคลภายนอก บุคคลภายนอกจึงจะได้รับความคุ้มครอง เช่น นายก.ได้ภารยทรัพย์จากที่ดินนายข. แต่มิได้จดทะเบียน ต่อมานายข. จดทะเบียนขายให้นายค. นายค.จะได้รับความคุ้มครองหรือไม่ ตอบ (สิทธิที่ยังมิได้จดทะเบียนนั้นมิให้ยก ขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน หมายความถึงแต่กรณีที่บุคคลได้มาโดยสุจริตซึ่งทรัพยสิทธิอันเดียวกับทรัพยสิทธิที่ยังไม่ได้จดทะเบียน)กล่าวคือรอนสิทธิกับการได้สิทธิ
[7] กรณีไม่ใช่บุคคลภายนอก ทายาทเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เจ้าหนี้สามัญตามคำพิพากษา เจ้าของกรรมสิทธิ์รวม  กรณีถือว่าเป็นบุคคลภายนอกได้แก่ เจ้าหนี้จำนอง
[8] โดยสุจริตหมายถึง ไม่รู้ว่ามีผู้ได้มาโดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรมแล้ว เช่นซื้อที่ดินไม่เคยออกไปดูมาก่อน ,ไปดูแล้วมีบ้านปลูกอยู่ไม่ถามไม่สุจริต ,กรณีมีการโอนกันหลายทอดหากทอดใดทอดหนึ่งสุจริตและเสียค่าตองแทน โดยไม่ต้องพิจารณาว่าผู้รับโอนต่อมาจะสุจริตหรือไม่  ,กรณีครอบครองปรปักษ์เมื่อมีการโอนสุจริตถือสิทธิของผู้ครอบครองปรปักษ์ขาดตอนลง(ต้องเริ่มนับการครอบครองใหม่) ,กรณีรับโอนจากผู้ไม่มีสิทธิ ไม่เข้ากรณีมาตรา ๑๒๙๙ แต่เป็นไปตามหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน  เช่น  มีผู้ปลอมลายมือชื่อไปขาย ผู้ชื้อโดยสุจริตไม่อาจยกข้อต่อสู้เจ้าของที่ดิน หากเจ้าของที่ดินลงลายมือชื่อหนังสือมอบอำนาจที่ยังไม่กรอกข้อความ มีผู้นำไปกรอกทำสัญญาชื้อขาย เป็นกระทำประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงไม่อาจฟ้องเพิกถอนสัญญาขายเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตตามมาตรา๕(ไม่มีอำนาจ),การออกโฉนดทับที่ผู้อื่นแล้วมีการขายและโอนกันมา ถือว่าเป็นการรับโอนที่ดินจากผู้ไม่มีสิทธิ ไม่เข้า๑๒๙๙,ไม่มีสิทธิในที่ดินนำที่ดินไปออกโฉนดและนำไปขายผู้ชื้อโดยสุจริตไม่ได้รับความคุ้มครอง ตามหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน(ผู้รับโอนต้องรับโอนไปเพียงสิทธิผู้ขาย,กรณีออกโฉนดที่ดินไขว้กัน (โอนโฉนดไขว้กันโดยสำคัญผิด แต่ครอบครองเป็นเจ้าของที่ดินถูกต้องมาตลอด จะอ้างชื่อในโฉนดไม่ได้) แต่ผู้รับบุคคลภายนอกรับโอนมาโดยสุจริตย่อมได้รับความคุ้มครอง
[9] ความแตกต่างระหว่าง๑๓๐๐ กับ ๒๓๗ ๑.๒๓๗ ต้องเป็นเจ้าหนี้ ๑๓๐๐ ไม่ต้องเช่นทายาทฟ้องเพิกถอนการโอน ๒.การเพิกถอนตาม ๒๓๗ ทำให้ทรัพย์เป็นของลูกหนี้ไม่ตกเป็นของเจ้าหนี้  ๑๓๐๐ ผลการเพิกถอนให้ตกมาเป็นของตน
[10] บุคคลที่อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิได้อยู่ก่อน เช่น ผู้จะซื้ออสังหาฯ ซึ่งได้รับชำระราคาครบถ้วนแล้ว และได้รับมอบทรัพย์ที่ซื้อแล้ว (คงเหลือเพียงการโอนทางทะเบียนเท่านั้น),ศาลมีคำพิพากษาให้ผู้ขายจดทะเบียนโอนอสังหาฯตาสัญญาจะซื้อขาย แม้ยังไม่จดทะเบียนโอน(แม้ผู้จะขายจะยังคงครอบครองทรัพย์นั้นอยู่,หรือมีเจ้าหนี้ตามคำพิพากษานำยึดไว้ก่อน,แม้ผู้จะซื้อจะยังไม่ชำระราคาส่วนที่เหลือ),แม้คำพิพากษาจะยังไม่ถึงที่สุด,ผู้ได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นโดยการครอบครองปรปักษ์,ทายาทที่ได้อสังหาริมทรัพย์มาทางมรดก เช่นทายาทครอบครองมรดกร่วมกันมาผู้จัดการมรดกไปยกให้คนอื่นที่ไม่ใช่ทายาท,กรณีเจ้าของรวมคนหนึ่งยอมให้เจ้าของรวมคนอื่นมีชื่อในโฉนดคนเดียว(ทรัพย์สินระหว่างสามีภริยายอมให้สามีมีชื่อคนเดียวแล้วนำไปขายให้คนอื่นโดยไม่สุจริตให้เพิกถอนได้) ,ผู้ซื้ออสังหาฯจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต เป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิได้อยู่ก่อน