ถ้ามีผู้ได้มาซึ่งอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์[5]โดยทางอื่นนอกจากนิติกรรม สิทธิของผู้ได้มานั้น ถ้ายังมิได้จะทะเบียนไซร้ ท่านว่าจะมีการเปลี่ยนแปลงทางทะเบียนไม่ได้และสิทธิอันยังมิได้จดทะเบียนนั้น มิให้ยกขึ้นเป็น[6]ข้อต่อสู้[7]บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทนและ[8]โดยสุจริต และได้จดทะเบียนสิทธิโดยสุจริตแล้ว
[9]มาตรา ๑๓๐๐ ถ้าได้จดทะเบียนการโอนอสังหาริมทรัพย์หรือทรัพยสิทธิอันเกี่ยวกับอสังหาริมทรัพย์เป็นทางเสียบเปรียบแก่[10]บุคคลผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิของตนได้อยู่ก่อนไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นอาจ เรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนนั้นได้ แต่การโอนอันมีค่าตอบแทน ซึ่งผู้รับโอนกระทำการโดยสุจริตนั้น ไม่ว่ากรณีจะเป็นประการใด ท่านว่าจะเรียกให้เพิกถอนทะเบียนไม่ได้
[1]
ภายใต้บังคับเช่น
การซื้อขายอสังหา ม.๔๕๖ ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่
มิฉะนั้นตกเป็นโมฆะ จะนำ ๑๒๙๙ มาใช้ไม่ได้
[2]
โดยนิติกรรมเช่น
เช่าซื้อที่ดินเมื่อผู้เช่าซื้อชำระราคาเช่าซื้อครบถ้วน ,การได้อสังหาหรือทรัพย์สิทธิเกี่ยวกับอสังหาโดยทางมรดก
,การโอนอสังหาตีชำระหนี้
,ได้มาตามสัญญาประนีประนอมยอมความ(แม้จะเป็นการประนีประนอมในศาลและศาลมีคำพิพากษาตามยอมก็ตาม),นิติกรรมการไถ่การขายฝาก(ไม่มีแบบ),ข้อตกลงที่ให้อีกฝ่ายได้สิทธิภาระจำยอม
สิทธิอาศัย สิทธิเหนือพื้นดินหรือภาระติดพันในอสังหาฯ
[3]
ปกติไม่นำมาใช้กับที่ดินมือเปล่าที่ไม่มีกรรมสิทธิ์(กรรมสิทธิ์มีเฉพาะที่ดินมีโฉนด)
แต่ศาลนำมาใช้กับที่ดินที่มีหนังสือรับรองการทำประโยชน์ด้วย
[4]
ไม่บริบูรณ์หมายถึง
ไม่บริบูรณ์เป็นทรัพยสิทธิกล่าวคือไม่อาจใช้ยันกับบุคคลทั่วไปได้ แต่บังคับกันได้ระหว่างคู่กรณีในฐานะบุคคลสิทธิ
[5]
ทางอื่นนอกจากทางพินัยกรรม
ได้แก่ การได้มาโดยคำพิพากษาศาล
การได้มาโดยการครอบครองปรปักษ์ หรือได้มาโดยทางมรดก
ไม่มีพินัยกรรม(เป็นทายาทโดยธรรม,การได้มาโดยการรับมรดกแทนที่
[6]
ข้อต่อสู้ จะต้องเป็นสิทธิประเภทเดียวกัน กับสิทธิของบุคคลภายนอก
บุคคลภายนอกจึงจะได้รับความคุ้มครอง เช่น นายก.ได้ภารยทรัพย์จากที่ดินนายข. แต่มิได้จดทะเบียน
ต่อมานายข. จดทะเบียนขายให้นายค. นายค.จะได้รับความคุ้มครองหรือไม่ ตอบ
(สิทธิที่ยังมิได้จดทะเบียนนั้นมิให้ยก
ขึ้นเป็นข้อต่อสู้บุคคลภายนอกผู้ได้สิทธิมาโดยเสียค่าตอบแทน
หมายความถึงแต่กรณีที่บุคคลได้มาโดยสุจริตซึ่งทรัพยสิทธิอันเดียวกับทรัพยสิทธิที่ยังไม่ได้จดทะเบียน)กล่าวคือรอนสิทธิกับการได้สิทธิ
[7]
กรณีไม่ใช่บุคคลภายนอก ทายาทเจ้าของอสังหาริมทรัพย์ เจ้าหนี้สามัญตามคำพิพากษา
เจ้าของกรรมสิทธิ์รวม กรณีถือว่าเป็นบุคคลภายนอกได้แก่
เจ้าหนี้จำนอง
[8]
โดยสุจริตหมายถึง
ไม่รู้ว่ามีผู้ได้มาโดยทางอื่นนอกจากทางนิติกรรมแล้ว เช่นซื้อที่ดินไม่เคยออกไปดูมาก่อน
,ไปดูแล้วมีบ้านปลูกอยู่ไม่ถามไม่สุจริต
,กรณีมีการโอนกันหลายทอดหากทอดใดทอดหนึ่งสุจริตและเสียค่าตองแทน
โดยไม่ต้องพิจารณาว่าผู้รับโอนต่อมาจะสุจริตหรือไม่
,กรณีครอบครองปรปักษ์เมื่อมีการโอนสุจริตถือสิทธิของผู้ครอบครองปรปักษ์ขาดตอนลง(ต้องเริ่มนับการครอบครองใหม่)
,กรณีรับโอนจากผู้ไม่มีสิทธิ ไม่เข้ากรณีมาตรา ๑๒๙๙
แต่เป็นไปตามหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน เช่น
มีผู้ปลอมลายมือชื่อไปขาย ผู้ชื้อโดยสุจริตไม่อาจยกข้อต่อสู้เจ้าของที่ดิน
หากเจ้าของที่ดินลงลายมือชื่อหนังสือมอบอำนาจที่ยังไม่กรอกข้อความ
มีผู้นำไปกรอกทำสัญญาชื้อขาย
เป็นกระทำประมาทเลินเล่ออย่างร้ายแรงไม่อาจฟ้องเพิกถอนสัญญาขายเป็นการใช้สิทธิโดยไม่สุจริตตามมาตรา๕(ไม่มีอำนาจ),การออกโฉนดทับที่ผู้อื่นแล้วมีการขายและโอนกันมา
ถือว่าเป็นการรับโอนที่ดินจากผู้ไม่มีสิทธิ
ไม่เข้า๑๒๙๙,ไม่มีสิทธิในที่ดินนำที่ดินไปออกโฉนดและนำไปขายผู้ชื้อโดยสุจริตไม่ได้รับความคุ้มครอง
ตามหลักผู้รับโอนไม่มีสิทธิดีกว่าผู้โอน(ผู้รับโอนต้องรับโอนไปเพียงสิทธิผู้ขาย,กรณีออกโฉนดที่ดินไขว้กัน
(โอนโฉนดไขว้กันโดยสำคัญผิด แต่ครอบครองเป็นเจ้าของที่ดินถูกต้องมาตลอด
จะอ้างชื่อในโฉนดไม่ได้)
แต่ผู้รับบุคคลภายนอกรับโอนมาโดยสุจริตย่อมได้รับความคุ้มครอง
[9]
ความแตกต่างระหว่าง๑๓๐๐
กับ ๒๓๗ ๑.๒๓๗ ต้องเป็นเจ้าหนี้ ๑๓๐๐ ไม่ต้องเช่นทายาทฟ้องเพิกถอนการโอน
๒.การเพิกถอนตาม ๒๓๗ ทำให้ทรัพย์เป็นของลูกหนี้ไม่ตกเป็นของเจ้าหนี้ ๑๓๐๐ ผลการเพิกถอนให้ตกมาเป็นของตน
[10]
บุคคลที่อยู่ในฐานะอันจะจดทะเบียนสิทธิได้อยู่ก่อน เช่น ผู้จะซื้ออสังหาฯ
ซึ่งได้รับชำระราคาครบถ้วนแล้ว และได้รับมอบทรัพย์ที่ซื้อแล้ว
(คงเหลือเพียงการโอนทางทะเบียนเท่านั้น),ศาลมีคำพิพากษาให้ผู้ขายจดทะเบียนโอนอสังหาฯตาสัญญาจะซื้อขาย
แม้ยังไม่จดทะเบียนโอน(แม้ผู้จะขายจะยังคงครอบครองทรัพย์นั้นอยู่,หรือมีเจ้าหนี้ตามคำพิพากษานำยึดไว้ก่อน,แม้ผู้จะซื้อจะยังไม่ชำระราคาส่วนที่เหลือ),แม้คำพิพากษาจะยังไม่ถึงที่สุด,ผู้ได้กรรมสิทธิ์ในอสังหาริมทรัพย์ของผู้อื่นโดยการครอบครองปรปักษ์,ทายาทที่ได้อสังหาริมทรัพย์มาทางมรดก
เช่นทายาทครอบครองมรดกร่วมกันมาผู้จัดการมรดกไปยกให้คนอื่นที่ไม่ใช่ทายาท,กรณีเจ้าของรวมคนหนึ่งยอมให้เจ้าของรวมคนอื่นมีชื่อในโฉนดคนเดียว(ทรัพย์สินระหว่างสามีภริยายอมให้สามีมีชื่อคนเดียวแล้วนำไปขายให้คนอื่นโดยไม่สุจริตให้เพิกถอนได้)
,ผู้ซื้ออสังหาฯจากการขายทอดตลาดตามคำสั่งศาลโดยสุจริต
เป็นผู้อยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิได้อยู่ก่อน
ไม่มีความคิดเห็น:
แสดงความคิดเห็น