แพ่ง หลัก ม.๑๓๑๐-๑๓๑๔

มาตรา ๑๓๑๑ บุคคลใดสร้างโรงเรือนในที่ดินของผู้อื่นโดยไม่สุจริตไซร้ท่านว่าบุคคลนั้นต้องทำที่ดินให้เป็นตามเดิมแล้วส่งคืนเจ้าของ เว้นแต่เจ้าของจะเลือกให้ส่งคืนตามที่เป็นอยู่ ในกรณีเช่นนี้เจ้าของที่ดินต้องใช้ราคาโรงเรือน หรือใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างโรงเรือนนั้น แล้วแต่จะเลือก
             [1]มาตรา ๑๓๑๒ บุคคลใดสร้าง[2]โรงเรือน[3]รุกล้ำเข้าไปในที่ดินของ[4]ผู้อื่น [5]โดยสุจริตไซร้ ท่านว่าบุคคลนั้นเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างขึ้น   แต่ต้องเสียเงินให้แก่เจ้าของที่ดินเป็นค่าใช้ที่ดินนั้น และ[6]จดทะเบียนสิทธิเป็นภารจำยอม 

ต่อภายหลังถ้าโรงเรือนนั้นสลายไปทั้งหมด เจ้าของที่ดินจะเรียกให้เพิกถอนการจดทะเบียนเสียก็ได้
             ถ้าบุคคลผู้สร้างโรงเรือนนั้นกระทำการโดยไม่สุจริต ท่านว่าเจ้าของที่ดินจะเรียกให้ผู้สร้างรื้อถอนไป และทำที่ดินให้เป็นตามเดิมโดยผู้สร้างเป็นผู้ออกค่าใช้จ่ายก็ได้
             มาตรา ๑๓๑๓ ถ้าผู้เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีเงื่อนไขสร้างโรงเรือนในที่ดินนั้น และภายหลังที่ดินตกเป็นของบุคคลอื่นตามเงื่อนไขไซร้ ท่านให้นำบทบัญญัติแห่งประมวลกฎหมายนี้ว่าด้วยลาภมิควรได้มาใช้บังคับ
             มาตรา ๑๓๑๔ ท่านให้ใช้บทบัญญัติมาตรา [7]๑๓๑๐, ๑๓๑๑ และ ๑๓๑๓   บังคับตลอดถึงการก่อสร้างใดๆ ซึ่งติดที่ดินและการเพาะปลูกต้นไม้หรือธัญชาติด้วยโดยอนุโลม
             แต่ข้าวหรือธัญชาติอย่างอื่นอันจะเก็บเกี่ยวรวงผลไม้คราวหนึ่งหรือหลายคราวต่อปี เจ้าของที่ดินต้องยอมให้บุคคลผู้กระทำการโดยสุจริต หรือผู้เป็นเจ้าของที่ดินโดยมีเงื่อนไขซึ่งได้เพาะปลูกลงไว้นั้นคงครองที่ดินจนกว่าจะเสร็จการเก็บเกี่ยวโดยใช้เงินคำนวณตามเกณฑ์ค่าเช่าที่ดินนั้น หรือเจ้าของที่ดินจะเข้าครอบครองในทันทีโดยใช้ค่าทดแทนให้แก่อีกฝ่ายหนึ่งก็ได้

---

[1] ข้อตกลงยกเว้นได้  โจทก์จำเลยและผู้เช่าอื่นมีข้อตกลงระหว่างกันว่าผู้เช่าซื้อที่ดินส่วนที่มีห้องแถวที่ตนเช่าปลูกสร้างอยู่และที่ดินแต่ละแปลงให้แนวตัดตรงตามแนวโฉนดที่ดิน ถ้าห้องเช่าหรือสิ่งปลูกสร้างรุกล้ำแนวที่ดินของผู้เช่าอื่น ต้องรื้อถอนส่วนที่รุกล้ำเมื่อผู้เช่าอื่นปลูกสร้างใหม่ ถ้ายังไม่มีการปลูกสร้างอาคารใหม่ก็ให้อยู่กันตามสภาพเดิมไปก่อน ข้อตกลงดังกล่าวบังคับได้และผูกพันโจทก์จำเลย เมื่อโจทก์จำเลยซื้อที่ดินโจทก์จะปลูกสร้างอาคารใหม่แทนห้องเช่าเดิมบนที่ดินที่ซื้อ แต่มีสิ่งปลูกสร้างของจำเลยรุกล้ำเข้าไปในที่ดินโจทก์ โจทก์บอกกล่าวจำเลยแล้ว จำเลยต้องปฏิบัติตามข้อตกลงรื้อสิ่งปลูกสร้างส่วนที่รุกล้ำที่ดินโจทก์ และเมื่อมีข้อตกลงระหว่างโจทก์จำเลยเช่นนี้ มิใช่กรณีต้องนำ ปพพ.มาตรา ๑๓๑๒ มาปรับใช้ในฐานะบทกฎหมายที่ใกล้เคียงอย่างยิ่งตามมาตรา ๔(ฎ.๙๗๖๔/๕๒)

[2] มาตรา ๑๓๑๒ เฉพาะตัวโรงเรือน(รวมทั้งครัวถือว่าเป็นส่วนหนึ่งของโรงเรือน)ที่สร้างรุกล้ำที่ดินผู้อื่นโดยสุจริตอย่างเดียวที่ได้รับความคุ้มครอง สิ่งอื่นที่ไม่ใช่โรงเรือนแม้สร้างโดยสุจริตก็ไม่ได้รับความคุ้มครองเช่น โรงรถ ท่อน้ำประปา ปั้มน้ำและแท้งค์น้ำ รั้วบ้าน กำแพง ท่อน้ำทิ้ง เครื่องปรับอากาศฯลฯ (ฎ.๖๓๔/๑๕)

[3] บุคคลที่สร้างโรงเรือนรุกล้ำโดยสุจริตที่จะได้รับความคุ้มครองตาม ๑๓๑๒ ต้องเป็นเจ้าของโรงเรือนที่สร้างรุกล้ำเข้าไปในที่ดินผู้อื่นและส่วนที่รุกล้ำต้องเป็นส่วนน้อย หากรุกล้ำประมาณครึ่งหนึ่งของโรงเรือนไม่ใช่การสร้างโรงเรือนรุกล้ำ(ฎ.๓๖๘๐/๒๘)การปลูกสร้างโรงเรือนรุกล้ำพิจารณาตอนปลูกสร้างในครั้งแรกว่ามีการรุกล้ำหรือไม่ กรณีต่อเติมโรงเรือนในภายหลังแล้วรุกล้ำเข้าไปในที่ดินของผู้อื่นไม่ใช้มาตรานี้(ฎ.๓๖๖๖-๗๐/๓๓)

[4] มาตรา ๑๓๑๒ เป็นกรณีบุคคลคนหนึ่งสร้างโรงเรือนรุกล้ำเข้าไปในที่ดินผู้อื่น ผู้สร้างกับเจ้าของที่ดินที่รุกล้ำจึงเป็นคนละคน ถ้าเป็นการสร้างโรงเรือนในที่ดินตนเอง ภายหลังแบ่งแยกแล้วโอนที่ดินเป็นของเจ้าของที่ดินต่างราย และการแบ่งแยกเป็นเหตุให้โรงเรือนที่สร้างอยู่แล้วรุกล้ำเข้าไปในที่ดินอีกแปลงหนึ่ง ไม่เข้าหลักเกณฑ์มาตรา ๑๓๑๒ เพราะเจ้าของโรงเรือนไม่เป็นผู้ปลูกสร้างโรงเรือนนั้น นำมาตรา ๑๓๑๒ มาบังคับใช้ในฐานะที่เป็นบทกฎหมายใกล้เคียงอย่างยิ่งตาม ปพพ. ๔ วรรคสอง ผลคือเจ้าของที่ดินที่ถูกรุกล้ำไม่มีอำนาจฟ้องให้เจ้าของโรงเรือนรื้อถอนโรงเรือนส่วนที่รุกล้ำ คงมีสิทธิเรียกค่าทดแทนเท่านั้น (ฎ.๓๔๒๐-๑/๓๕) หรือตึกแถวปลูกสร้างตั้งแต่เจ้าของเดิมคนเดียวยังไม่แยกโฉนด เมื่อแยกโฉนดปั้นลมและชายคารุกล้ำในที่ดินโจทก์ตั้งแต่เจ้าของเดิม จำเลยรับโอนตึกแถวมากว่า ๑๐ ปี ต้องใช้บทใกล้เคียงตาม ปพพ.มาตรา ๔ จำเลยมีสิทธิใช้ที่ดินโจทก์เฉพาะส่วนรุกล้ำ โจทก์บังคับให้รื้อถอนไม่ได้ แต่จำเลยต้องเสียค่าใช้จ่ายที่ดินส่วนนั้นโดยจดทะเบียนเป็นภารจำยอม ส่วนท่อน้ำทิ้งและเครื่องปรับอากาศซึ่งจำเลยติดตั้งไม่เกิน ๑๐ ปี ไม่มีภาระจำยอมและไม่อยู่ในบังคับมาตรา ๑๓๑๒ วรรคแรก จำเลยต้องรื้อ(ฎ.๗๗๘/๒๓)แต่ถ้าเจ้าของรวมคนหนึ่งปลูกสร้างโรงเรือนในที่ดินกรรมสิทธิ์รวม ต่อมาแบ่งที่ดินแล้ว ปรากฏว่ามีการรุกล้ำกันนำมาตรา ๑๓๑๒ มาใช้ได้เช่นโจทก์จำเลยเป็นเจ้าของรวมในที่ดินที่จำเลยปลูกเรือน โดยไม่ทราบอาณาเขตของตนแน่นอน ต่อมาเมื่อวัดแบ่งแยกที่ดินปรากฏว่าเรือนจำเลยล้ำเข้าไปในที่ดินโจทก์ ๓ ตารางวา จำเลยปลูกเรือนมา ๑๐ กว่าปีแล้ว เป็นการปลูกสร้างโรงเรือนโดยสุจริต โดยจำเลยมีสิทธิขอให้โจทก์จดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมโดยเสียค่าใช้ที่ดินเป็นค่าปลูกรุกล้ำ(ฎ.๑๙๒๙/๒๐)

[5] โดยสุจริต หมายถึงไม่รู้ว่าที่ดินที่ปลูกสร้างรุกล้ำนั้นเป็นของผู้อื่น เช่นทีดินที่จำเลยปลูกสร้างอาคารอยู่ในรั้วคอนกรีตที่ครอบครองเป็นเวลานานจำเลยเข้าใจว่าที่ดินเป็นของจำเลย แม้จำเลยไม่ตรวจสอบหลักเขตก่อนก่อสร้างเป็นการกระทำโดยสุจริต (ฎ.๔๐๔๔/๔๑)แต่การก่อสร้างบ้านไม่พบหลักเขต ไม่ตรวจสอบเขตที่ดินให้ตรงกับโฉนดที่ดินของของตนก่อนเมื่อมีการรุกล้ำ หรือปลูกตึกรากฐานรุกล้ำต้องรื้อถอนเสาผนังตึกกันสาดและบาทวิถีที่รุกล้ำและทำที่ดินให้อยู่ในสภาพเดิมถือว่ากระทำโดยไม่สุจริต(ฎ.๕๕๓/๒๐) 

[6] มาตรา ๑๓๑๒ หมายถึงให้จดทะเบียนสิทธิเป็นภาระจำยอมเฉพาะส่วนตัวของโรงเรือนที่รุกล้ำเท่านั้น(๑๕๑๑/๔๒) แต่การอ้างสิทธิการจดทะเบียนภารจำยอมตาม ๑๓๑๒ จะนำมาใช้แก่สาธารณสมบัติของแผ่นดินไม่ได้(ฎ.๑๑๕๙/๑๑ป)ซึ่งการฟ้องขอให้ทะเบียนภาระจำยอมโจทก์ต้องมีคำขอให้จำเลยชดใช้ค่าที่ดินแก่โจทก์ หากโจทก์ฟ้องโดยไม่มีคำขอให้จำเลยชดใช้ค่าที่ดินแก่โจทก์ ศาลไม่อาจพิพากษาให้ได้เป็นการพิพากษาเกินคำขอ (ฎ.๓๘๑/๕๑)  ,มาตรา ๑๓๑๒ ใช้บังคับแก่เจ้าของที่ดินไม่ว่าจะเป็นเจ้าของขณะมีการปลูกสร้างหรือเป็นผู้รับโอนในเวลาต่อมา เจ้าของโรงเรือนมีสิทธิขอให้จดทะเบียนเป็นภารจำยอมได้ ไม่ต้องรอเกิน ๑๐ ปีก่อน(ฎ.๗๔๑/๐๕ป)และการสร้างโรงเรือนรุกล้ำตาม ๑๓๑๒ ถ้าเป็นการใช้สิทธิโดยอำนาจครอบครองปรปักษ์เกิน ๑๐ ปี ย่อมได้ภาระจำยอมโดยอายุความได้(ฎ.๙๐๔/๑๗)

[7] ข้อสังเกต ไม่รวมม.๑๓๑๒ ดังนั้นจะนำมาตรา ๑๓๑๒ มาใช้ไม่ได้  ,มาตรา ๑๓๑๐ และมาตรา ๑๓๑๑ นำไปใช้บังคับถึงการก่อสร้างใด ๆ ซึ่งติดกับที่ดินและการเพาะปลูกต้นไม้หรือธัญชาติด้วยตามมาตรา ๑๓๑๔ สิ่งก่อสร้างที่ติดกับที่ดินเช่นรั้วหรือกำแพง หากมีการก่อสร้างรั้วบ้านในที่ดินผู้อื่นโดยสุจริต เจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของรั้วนั้น แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างรั้นแก่ผู้สร้างตามมาตรา ๑๓๑๐,๑๓๑๔