หลักแพ่ง ม.๑๔๔-๑๔๖

มาตรา ๑๔๔  [1]ส่วนควบของทรัพย์ หมายความว่า ส่วนซึ่งโดยสภาพแห่งทรัพย์หรือโดยจารีตประเพณีแห่งท้องถิ่นเป็นสาระสำคัญในความเป็นอยู่ของทรัพย์นั้น และไม่อาจแยกจากกันได้นอกจากจะทำลาย ทำให้บุบสลาย หรือทำให้ทรัพย์นั้นเปลี่ยนแปลงรูปทรงหรือสภาพไป

          เจ้าของทรัพย์ย่อมมีกรรมสิทธิ์ในส่วนควบของทรัพย์นั้น

          มาตรา ๑๔๕  [2]ไม้ยืนต้นเป็นส่วนควบกับที่ดินที่ไม้นั้นขึ้นอยู่

          ไม้ล้มลุกหรือธัญชาติอันจะเก็บเกี่ยวรวงผลได้คราวหนึ่งหรือหลายคราวต่อปีไม่เป็นส่วนควบกับที่ดิน

          มาตรา ๑๔๖ ทรัพย์ซึ่ง[3]ติดกับที่ดินหรือติดกับโรงเรือนเพียงชั่วคราวไม่ถือว่าเป็นส่วนควบกับที่ดินหรือโรงเรือนนั้น ความข้อนี้ให้ใช้บังคับแก่โรงเรือนหรือสิ่งปลูกสร้างอย่างอื่น ซึ่งผู้มี[4]สิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกสร้างไว้ในที่ดินนั้นด้วย

---

[1] ๑.เจ้าของทรัพย์เป็นเจ้าของส่วนควบ เช่นจำเลยเป็นเจ้าของรถยนต์ไม่มีตัวถัง โจทก์ผู้เช่าซื้อว่าจ้างให้ต่อตัวถัง เป็นการเอาสังหาริมทรัพย์ของบุคคลหลายคนรวมเข้ากันเป็นส่วนควบหรือแบ่งแยกไม่ได้ ตัวรถยนต์จำเลยเป็นทรัพย์ประธานที่รวมเข้าด้วยกันแต่ผู้เดียว แต่ต้องใช้ค่าแห่งทรัพย์อื่นแก่เจ้าของทรัพย์นั้นด้วยตาม ปพพ.๑๓๑๖ วรรคสอง เมื่อสัญญาเช่าซื้อเลิกกันจำเลยต้องชดใช้ค่าใช้จ่ายในการต่อตัวถังแก่โจทก์(ฎ.๑๔๗/๓๒)
๒.สิ่งปลูกสร้างบนที่ดินเป็นส่วนควบที่ดิน หากขายที่ดินโดยไม่ระบุว่าให้รวมสิ่งปลูกสร้างถือว่าผู้ซื้อที่ดินได้กรรมสิทธิ์สิ่งปลูกสร้างนั้นด้วยตามหลักเรื่องส่วนควบ (ฎ.๑๔๕๗/๔๘) ถ้าตกลงกันชัดแจ้งว่าตกลงซื้อขายกันเฉพาะที่ดินไม่รวมสิ่งปลูกสร้างด้วย แต่ถ้าต่อมาผู้ซื้อตกลงซื้อสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินอีก ผู้ซื้อย่อมได้กรรมสิทธิ์ตามหลักส่วนควบ ไม่ต้องทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อเจ้าพนักงานอีก(ฎ.๘๐๒/๔๔)
๓. การซื้อขายอาคารอันเป็นอสังหาริมทรัพย์ ที่คู่สัญญาประสงค์จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานเจ้าหน้าที่ตาม ปพพ.๔๕๖ ตราบใดที่ยังไม่จดทะเบียนฯ การได้มาโดยนิติกรรมซึ่งอสังหาริมทรัพย์ ไม่บริบูรณ์ตาม ปพพ.๑๒๙๙ วรรคหนึ่ง เว้นแต่อาคารตกเป็นส่วนควบของที่ดินตาม ปพพ.๑๔๔ วรรคสอง จำเลยมีสิทธิปลูกสร้างในที่ดินได้ อาคารไม่ตกเป็นส่วนควบตาม ปพพ.๑๔๖ นิติกรรมซื้อขายระหว่างผู้ร้องและจำเลยเป็นเพียงสัญญาจะซื้อขายที่สามารถใช้บังคับได้ต่อไปเท่านั้น กรรมสิทธิ์อาคารพิพาทไม่เป็นส่วนควบที่ดินเช่นกรณีการซื้อขายเด็ดขาดที่คู่กรณีไม่ประสงค์จะทำเป็นหนังสือและจดทะเบียนต่อพนักงานฯ แม้จำเลยมอบอาคารให้ผู้ร้องครอบครองแทนจำเลย กรรมสิทธิ์ยังเป็นของจำเลย ไม่ถือว่าผู้ร้องอยู่ในฐานะอันจะให้จดทะเบียนสิทธิ์ของตนได้อยู่ก่อนตาม ปพพ.๑๓๐๐ เพราะยังชำระราคาไม่ครบ ผู้ร้องไม่ได้รับความคุ้มครองตาม ป.วิ พ.๒๘๗ โจทก์เจ้าหนี้นำยึดอาคารขายทอดตลาดได้ ผู้ร้องไม่มีสิทธิร้องขัดทรัพย์(ฎ.๕๕๕๗/๔๕)
๔. โรงเรือนปลูกในที่ดินเป็นส่วนควบของที่ดิน เจ้าของที่ดินย่อมมีกรรมสิทธิ์ในโรงเรือนนั้น เว้นแต่เข้าข้อยกเว้นตาม ปพพ.๑๐๙ หรือ ๑๓๑๒ โจทก์ซื้อที่ดินมีบ้านพิพาทอยู่ บ้านเป็นส่วนควบที่ดินและเป็นกรรมสิทธิ์โจทก์ตาม ปพพ.๑๐๗ วรรคสอง ไม่ต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์บ้านต่อพนักงานฯ อีก เมื่อโจทก์ครอบครองบ้านของตนเอง ไม่เป็นการครอบครองปรปักษ์ และไม่ปรากฏว่าจำเลยโต้แย้งสิทธิโจทก์ โจทก์ไม่มีสิทธินำคดีมาฟ้องตาม ป.วิ พ.๕๕(ฎ.๑๐๕๕/๓๔)
๕. ขายรถยนต์มีแต่โครงรถยนต์และเครื่องยนต์ให้คนอื่นโดยมีเงื่อนไขว่าหากผู้ซื้อยังไม่ชำระราคาให้ครบถ้วนกรรมสิทธิ์ยังไม่โอน ต่อมาผู้ซื้อต่อเติมกระบะ กระบะเป็นส่วนควบรถยนต์ ผู้ขายฟ้องขอให้แสดงว่ารถยนต์ทั้งคันเป็นของผู้ขายได้ และมีสิทธิติดตามเอาคืนจากผู้ไม่มีสิทธิยึดถือตาม ปพพ.๑๓๓๖ ผู้ซื้อไม่มีสิทธิโอนขายรถยนต์ให้บุคคลอื่น (ฎ.๒๕๓๑/๒๓)
๖.ไม้ยืนต้น(พลูเป็นไม้ยืนต้น)เป็นส่วนควบของที่ดิน(ยกเว้นผู้ปลูกมีเจตนาปลูกลงในที่ดินชั่วคราว) และไม้ล้มลุก(เช่นอ้อย) และธัญชาติไม่เป็นส่วนควบ

[2] ไม้ยืนต้น เช่น ต้นไผ่  ต้นมะม่วงต้นฝรั่ง(หลัก ไม้ยืนต้นที่ผู้ปลูกมีเจตนาจะปลูกลงในที่ดินโดยมีช่วงระยะเวลาอันเพียงจำกัดชั่วคราวถือได้ว่า เป็นทรัพย์ที่ติดกับที่ดินเพียงชั่วคราวม.๑๔๖ ฎีกา๑๓๘๐/๒๕๓๒ป ,ปลูกต้นสนในที่ดินเมื่อโตเต็มที่จะตัดขายนำเงินมาแบ่งกันกรรมสิทธิ์เป็นของจำเลยกับผู้ร้องมีสิทธิกันส่วน)  ไม่เป็นไม้ยืนต้น(ไม้ล้มลุกตามม.๑๔๕ว๒) เช่น ต้นกล้วย  ต้นสับปะรด (ไม่มีเนื้อไม้ให้เห็นเด่นชัด)

[3] ข้อยกเว้น ๑.ทรัพย์ที่ติดกับที่ดินหรือโรงเรือนเป็นการชั่วคราว ๒.ผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นใช้สิทธินั้นปลูกทำลงในที่ดินนั้น ซึ่งผู้มีสิทธิในที่ดินของผู้อื่นอาจเป็นสิทธิตามสัญญา สิทธิเหนือพื้นดิน หรือกรณีเจ้าของอนุญาตหรือยินยอมให้ปลูกสร้าง สิงปลูกสร้างไม่กลายเป็นส่วนควบ เช่นเช่าที่ดินเพื่อสร้างโครงเหล็กตั้งป้ายโฆษณา สัญญาเช่าที่ดินเลิกแล้วต้องส่งคืนที่ดินในสภาพที่รับมาตาม ปพพ.๕๖๑ รวมทั้งเสาเข็มด้วย เพราะผู้เช่าปลูกสร้างโดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าไม่เป็นส่วนควบหากไม่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างและส่งมอบที่ดินคืนในสภาพที่รับมา ทำให้ผู้เช่าไม่สามารถใช้ประโยชน์ในที่ดินที่เช่า ผู้ให้เช่ามีสิทธิเรียกค่าเสียหายได้(ฎ.๕๖๙๒/๔๖) ซึ่งความยินยอมอาจเกิดขึ้นโดยปริยายได้เช่นผู้ร้องกับจำเลยเป็นสามีภริยากันโดยไม่จดทะเบียนร่วมกัน และร่วมกันปลูกบ้านในที่ดินผู้ร้องแสดงว่าผู้ร้องยินยอมให้ใช้ที่ดินผู้ร้องปลูกเรือนใช้เป็นที่อยู่อาศัยกับผู้ร้องร่วมกัน จำเลยจึงเป็นผู้มีสิทธิในที่ดินตามที่ผู้ร้องยินยอมเข้าข้อยกเว้นเรือนไม่เป็นส่วนควบกับที่ดินอันตกเป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ร้องผู้เดียว แต่เป็นกรรมสิทธิ์จำเลยกับผู้ร้องร่วมกัน(ฎ.๓๓๙/๑๖)
๓.ผู้เช่าตกลงยกสิ่งปลูกสร้างให้เป็นกรรมสิทธิ์ของผู้ให้เช่า สิ่งปลูกสร้างเป็นส่วนควบที่ดินทันที ไม่เข้าข้อยกเว้นตาม ปพพ.๑๔๘ กรณีไม่ต้องจดทะเบียนโอนกรรมสิทธิ์อีก(ฎ.๕๖๑/๒๔๘๘)
๔.ปลูกสร้างสิ่งปลูกสร้างลงในที่ดินที่ผู้อื่นเช่ามา เป็นการปลูกสร้างโดยไม่มีสิทธิ เช่น ว.เช่าที่ดินจากจำเลยในฐานะส่วนตัว ไม่ใช่ตัวแทนเชิดโจทก์แม้โจทก์ประกอบกิจการโรงแรมในที่เช่าและก่อนสัญญาเช่าครบกำหนดเวลา ว.ขอต่ออายุเช่าก็ไม่ก่อนิติสัมพันธ์ระหว่างโจทก์จำเลย โจทก์อ้างสิทธิประโยชน์จากสัญญาเช่าไม่ได้ การที่โจทก์ปลูกสร้างโรงแรม สระว่ายน้ำ ภัตตาคารในที่เช่าเป็นการปลูกสร้างโดยไม่มีสิทธิในที่ดินจำเลย จึงเป็นส่วนควบของที่ดินตกเป็นของจำเลย(ฎ.๗๘๘/๓๑) แต่ถ้าผู้เช่าตกลงว่าจะไม่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างที่ผู้เช่าสร้างขึ้น สิ่งปลูกสร้างตกเป็นส่วนควบของที่ดินหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดลง เช่น ล.๑ ปลูกสร้างตึกแถว ตลาดสด ถนนและลานจอดรถ ลงบนที่ดินโจทก์โดยอาศัยสิทธิตามสัญญาเช่าที่ดินโดยความยินยอมของโจทก์ สิ่งปลูกสร้างไม่ถือว่าเป็นส่วนควบที่ดินไม่เป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ แต่ข้อความในสัญญาเช่า จำเลยผู้เช่าแสดงเจตนาสละสิทธิของตนโดยยอมรับที่จะไม่รื้อถอนสิ่งปลูกสร้างเหล่านั้นไปจากที่ดินโดยไม่มีเงื่อนไขใด ๆ เมื่อโจทก์ไม่ประสงค์ให้จำเลยที่ ๑ เช่าและบอกกล่าวแก่จำเลยทั้งสองแล้ว จำเลยที่ ๑ ไม่มีสิทธิครอบครองใช้ประโยชน์ในที่ดินโจทก์ต่อไป ไม่ถือว่าโจทก์ใช้สิทธิไม่สุจริต สิ่งปลูกสร้างที่จำเลยสร้างขึ้นย่อมตกเป็นส่วนควบที่ดินหลังสัญญาเช่าสิ้นสุดลงและเป็นกรรมสิทธิ์ของโจทก์ซึ่งเป็นเจ้าของที่ดิน เมื่อสัญญาเช่าไม่มีข้อตกลงให้ผู้เช่าต้องใช้ราคาหรือค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้างแก่จำเลย ๆ ไม่อาจรื้อถอนสิ่งปลูกสร้างบนที่ดินออกไปได้และเรียกราคาหรือค่าทดแทนสิ่งปลูกสร้างไม่ได้(ฎ.๑๗๑๑-๑๗๑๒/๔๖)

[4] สิทธิมี ๒ ลักษณะ ได้แก่ สิทธิตามสัญญา กับ ทรัพยสิทธิ ปลูกตึกแถวตามสัญญาเช่ามีข้อตกลงให้เป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของทิ่ดินเมื่อครบ ๑๕ ปี ตึกแถวยังไม่เป็นส่วนควบเมื่อยังไม่ครบ๑๕ปี ผลตึกแถวยังไม่เป็นกรรมสิทธิ์ของเจ้าของที่ดิน ,เช่าบ้านผู้เช่าทำถนนซีเมนต์เข้าไปถือว่าถนนนั้นเป็นส่วนควบของที่ดิน ไม่เข้าข้อยกเว้นที่จะปลูกสร้างได้,แต่งงานกับลูกสาวเจ้าของที่ดิน มีโรงเรือนแล้วรื้อก่อสร้างใหม่ไม่เข้ข้อยกเว้น๑๔๖ จึงเป็นส่วนควบ ,หากยังไม่มีบ้านแล้วสร้างขึ้นใหม่โดยเจ้าของที่ดินไม่คัดค้าน เป็นส่วนควบ(พฤติการณ์ยินยอมให้ปลูกสร้าง)

เจ้าของโรงเรือนมีสิทธิขอให้จดทะเบียนเป็นภารจำยอมได้ ไม่ต้องรอเกิน ๑๐ ปีก่อน(ฎ.๗๔๑/๐๕ป)และการสร้างโรงเรือนรุกล้ำตาม ๑๓๑๒ ถ้าเป็นการใช้สิทธิโดยอำนาจครอบครองปรปักษ์เกิน ๑๐ ปี ย่อมได้ภาระจำยอมโดยอายุความได้(ฎ.๙๐๔/๑๗)

[7] ข้อสังเกต ไม่รวมม.๑๓๑๒ ดังนั้นจะนำมาตรา ๑๓๑๒ มาใช้ไม่ได้  ,มาตรา ๑๓๑๐ และมาตรา ๑๓๑๑ นำไปใช้บังคับถึงการก่อสร้างใด ๆ ซึ่งติดกับที่ดินและการเพาะปลูกต้นไม้หรือธัญชาติด้วยตามมาตรา ๑๓๑๔ สิ่งก่อสร้างที่ติดกับที่ดินเช่นรั้วหรือกำแพง หากมีการก่อสร้างรั้วบ้านในที่ดินผู้อื่นโดยสุจริต เจ้าของที่ดินเป็นเจ้าของรั้วนั้น แต่ต้องใช้ค่าแห่งที่ดินเพียงที่เพิ่มขึ้นเพราะสร้างรั้นแก่ผู้สร้างตามมาตรา ๑๓๑๐,๑๓๑๔